Na tarde desta quarta-feira, o Tribunal de Justiça de São Paulo se debruça sobre uma questão que transcende o técnico e toca o modo como uma metrópole decide seu próprio futuro: o novo mapa de zoneamento aprovado em 2024, que redesenhou as regras de construção em quase 294 mil lotes, é constitucional? A resposta moldará não apenas o mercado imobiliário, mas o equilíbrio entre participação popular, rigor jurídico e a capacidade das cidades de se reinventarem sem romper com seus próprios princípios.
TJ-SP julga ação que pode anular revisão do zoneamento de São Paulo
Paralisação brutal do mercado imobiliário
Mark
Por que um mapa de zoneamento gera tanta controvérsia? Parece apenas uma questão técnica.
Mimi
Porque zoneamento define onde você pode construir, quanto pode construir, e que tipo de construção é permitida. Muda o valor de propriedades, o tipo de vizinhança que vai existir, se uma área fica vertical ou horizontal. Não é técnico — é político.
Mark
E por que o Ministério Público acha que este mapa é inconstitucional?
Mimi
Porque diz que o mapa viola critérios que a própria lei estabelece. Aprova verticalização em lugares que não deveriam ter, regulariza loteamentos ilegais em áreas que deveriam ser protegidas. E o processo foi opaco — os mapas eram imagens estáticas, não dava para explorar interativamente como em 2016.
Mark
Mas se o tribunal anular tudo, não fica um caos?
Mimi
Exatamente. Sem lei de zoneamento, ninguém sabe o que pode construir onde. Obras param, licenças ficam em suspenso, o mercado imobiliário congela. Por isso falam em modulação — manter o que já foi aprovado enquanto fazem uma nova lei.
Mark
A Câmara pode simplesmente voltar à lei de 2016?
Mimi
Não, porque o Plano Diretor foi revisado em 2023 com diretrizes novas. Voltar para 2016 criaria conflito entre dois documentos. Precisam de uma lei nova que respeite o Plano Diretor de 2023 e os critérios constitucionais.
Mark
Qual é a chance de o tribunal anular mesmo?
Mimi
Uma professora de direito urbanístico da FGV acha que sim. O tribunal já sinalizou desconfiança — barrou pedidos de organizações imobiliárias para participar como "amigos da corte". Mas provavelmente vai usar modulação para não criar caos.
Mark
E quanto tempo leva para fazer uma nova lei?
Mimi
Ninguém sabe. Estamos em campanha eleitoral, precisa de estudo técnico, audiências públicas. Pode levar meses, talvez anos. Por isso a modulação é atraente — deixa as coisas funcionando enquanto isso.
O Pulso
- O Órgão Especial do TJ-SP julga nesta tarde uma ação que pode invalidar o mapa de zoneamento revisado em 2024, afetando regras de construção em 7,5% dos lotes de São Paulo.
- O Ministério Público aponta falhas graves: eixos de verticalização aprovados em quadras que não cumprem os requisitos legais e regularização de loteamentos clandestinos em áreas de proteção ambiental.
- A anulação pura e simples do mapa ameaça paralisar o mercado imobiliário e obras públicas, criando um vácuo regulatório que nenhum dos lados deseja.
- A modulação — mecanismo que preservaria empreendimentos já aprovados enquanto uma nova lei é elaborada — surge como saída possível, mas o MP alerta que isso pode incentivar futuras inconstitucionalidades.
- Especialistas avaliam que a declaração de inconstitucionalidade é provável, e que o tribunal deverá calibrar seus efeitos para não punir quem agiu de boa-fé sob a lei vigente.
Na tarde desta quarta-feira, o Tribunal de Justiça de São Paulo se debruça sobre uma questão que transcende o técnico e toca o modo como uma metrópole decide seu próprio futuro: o novo mapa de zoneamento aprovado em 2024, que redesenhou as regras de construção em quase 294 mil lotes, é constitucional? A resposta moldará não apenas o mercado imobiliário, mas o equilíbrio entre participação popular, rigor jurídico e a capacidade das cidades de se reinventarem sem romper com seus próprios princípios.
Na tarde desta quarta-feira, o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrenta uma decisão de peso: julgar se o mapa revisado da Lei de Zoneamento, aprovado em 2024, é constitucional. A revisão alterou normas de uso e ocupação do solo em quase 294 mil lotes — cerca de 7,5% da capital — e está sob questionamento desde que a Procuradoria-Geral de Justiça moveu uma ação direta de inconstitucionalidade.
Entre as críticas do Ministério Público estão a ampliação de eixos de verticalização em quadras que não atendem aos requisitos legais e a regularização de loteamentos clandestinos em zonas de proteção ambiental. O processo de aprovação também é contestado: os mapas foram divulgados em formatos que dificultavam a análise pública, e houve alterações significativas às vésperas das votações — práticas que, segundo o MP, comprometeram a participação genuína da população.
O tribunal tem dois caminhos. Anular completamente o mapa significaria retornar à legislação anterior, mas criaria um vácuo regulatório que, segundo o setor imobiliário, provocaria uma paralisação brutal do mercado. A alternativa é a modulação: a decisão não retroagiria a empreendimentos já aprovados, mantendo o mapa em vigor enquanto a Câmara Municipal elabora uma nova lei. Essa saída foi defendida pela própria Câmara e tem precedente em julgamento de 2021.
O MP, porém, se opõe à modulação em seu parecer mais recente, argumentando que preservar temporariamente os efeitos de uma norma inconstitucional cria incentivos perigosos para aprovações futuras com vícios semelhantes. A professora Bianca Tavolari, da FGV, avalia que os desembargadores tendem a declarar o mapa inconstitucional, mas com modulação que preserve atos já concluídos — e aponta como sinal a recusa do tribunal em admitir entidades do setor imobiliário como 'amigas da corte'.
A gestão Nunes defende que a revisão foi aprovada com ampla participação popular e em conformidade com o Plano Diretor. A Câmara destaca as 38 audiências públicas realizadas. Mas a decisão desta tarde pode redefinir não apenas o futuro do zoneamento paulistano, como também o modo pelo qual o tribunal escolhe lidar com leis urbanísticas contestadas.
Na tarde de quarta-feira, 26 de agosto, o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentará uma decisão que pode reescrever as regras de construção em milhares de propriedades da capital. Em pauta desde 2024, o mapa revisado da Lei de Zoneamento alterou as normas de uso e ocupação do solo em quase 294 mil lotes — cerca de 7,5% do total da cidade. A sessão começa às 13h30, com o julgamento marcado como 36º item na agenda do Órgão Especial.
O que está em jogo é a constitucionalidade dessa revisão. A Procuradoria-Geral de Justiça moveu uma ação direta de inconstitucionalidade questionando se o novo mapa respeita os critérios legais. Entre as críticas levantadas pelo Ministério Público estão a ampliação de eixos de verticalização em quadras que não atendem aos requisitos da lei e a regularização de loteamentos clandestinos em áreas de proteção ambiental — questões que até mesmo técnicos da prefeitura sinalizaram como problemáticas. O processo de aprovação também é contestado: os mapas foram divulgados em arquivos de imagem com zoom limitado e sem ferramentas de busca interativa, diferente do que ocorreu em 2016, e houve mudanças significativas às vésperas das votações.
O tribunal pode seguir dois caminhos. O primeiro é anular completamente o mapa, retornando à legislação anterior. Mas isso criaria um vácuo regulatório potencialmente caótico — segundo Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos do Secovi-SP, o sindicato patronal do setor imobiliário, uma declaração de inconstitucionalidade geraria uma "paralisação brutal" do mercado, afetando até obras públicas. O segundo caminho é aplicar o que se chama modulação: a decisão não retroagiria aos empreendimentos já aprovados ou licenciados, mantendo o mapa em vigor enquanto a Câmara Municipal aprova uma nova lei em prazo a ser definido. Essa alternativa foi defendida pela própria Câmara em documento enviado ao tribunal em março e tem precedente em um julgamento de 2021 sobre legislação urbanística de Louveira.
A modulação também aparece no parecer mais recente do Ministério Público, de junho, mas com posição contrária. O subprocurador-geral Nilo Spinola Salgado Filho argumenta que manter os efeitos de uma norma inconstitucional, mesmo que temporariamente, criaria incentivos para aprovação de leis com potenciais inconstitucionalidades. Além disso, a transição poderia se estender por até dois anos — tempo que a Câmara considera necessário, já que um retorno automático à lei de 2016 seria inviável. O Plano Diretor foi revisado em 2023 com mudanças significativas, incluindo a determinação de expansão de eixos de verticalização, regras para restringir demolições de vilas e a listagem de parques com implantação preferencial.
Bianca Tavolari, professora de direito urbanístico da Fundação Getulio Vargas, acredita que os desembargadores tendem a considerar o mapa inconstitucional. Ela aponta como indício a negativa para pedidos de ingresso das principais organizações do setor imobiliário como "amigos da corte" — tanto o Secovi-SP quanto a Abrainc foram barrados. Tavolari prevê que o tribunal provavelmente aplicará modulação para preservar atos já finalizados, com efeitos apenas para análises e pedidos de licenciamento posteriores ao julgamento. Ela também destaca a dificuldade prática de aprovar um novo mapa neste momento, em plena campanha eleitoral e com possível necessidade de apresentação de estudo técnico.
A gestão Nunes argumenta que a revisão foi aprovada com ampla participação popular e em conformidade com o Plano Diretor. A Câmara ressalta ter seguido os trâmites legais, com justificativas técnicas, 38 audiências públicas e divulgação prévia. Mas o Ministério Público contesta que o formato de divulgação prejudicou a participação genuína e que não foi apresentado diagnóstico com possíveis impactos das mudanças. Os dados da prefeitura mostram que o mapa alterou o zoneamento de 3.992 quadras — 6% do total da cidade. A decisão desta quarta pode definir não apenas o futuro do mapa, mas também o caminho que o tribunal escolhe para lidar com leis urbanísticas contestadas.
Citações Notáveis
Uma declaração de inconstitucionalidade geraria um vácuo regulatório com potencial para paralisação brutal no mercado imobiliário— Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos do Secovi-SP
Manter os efeitos de uma norma considerada inconstitucional, ainda que durante período limitado, poderia se estender por até dois anos e serviria de incentivo para aprovação de leis com potenciais inconstitucionalidades— Nilo Spinola Salgado Filho, subprocurador-geral de Justiça
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