São Paulo, Bogotá y Ciudad de México lideran el auge de oficinas premium en América Latina

Los inversionistas inmobiliarios de América Latina están siendo más selectivos que nunca, pero el mercado de oficinas de alto nivel sigue creciendo. Según un análisis de Cushman & Wakefield correspondiente al primer semestre de 2026, São Paulo, Bogotá, la Ciudad de México y Santiago lideran esta expansión, impulsados por una tendencia que los analistas llaman "flight-to-quality": los ocupantes buscan edificios con especificaciones técnicas superiores y ubicaciones estratégicas, dispuestos a pagar más por ello.

El precio promedio del alquiler de oficinas clase A en la región cerró el semestre en US$22,58 por metro cuadrado al mes, un aumento del 8,4% respecto al mismo período del año anterior. Pero esta cifra regional oculta geografías muy distintas. São Paulo lidera con US$28,6 por m² mensuales, seguida por Bogotá con US$26,6 y Santiago con US$24,7. La Ciudad de México se ubica en US$23,9, Buenos Aires en US$23,2, San José en US$21,8, Lima en US$16,5 y Río de Janeiro en US$15,3. Matheus Cardoso, presidente de Cushman para América del Sur, explica que en São Paulo la presión de precios no solo responde a la magnitud de su economía, sino a la necesidad gradual de espacios mejores, lo que está generando movimientos migratorios desde la tradicional Avenida Faria Lima hacia áreas adyacentes y más distantes.

Bogotá presenta un cuadro paradójico: no falta demanda, pero hay escasez de inventario nuevo. La tasa de desocupación promedio en la capital colombiana cerró el semestre en 5,4%, el nivel más bajo de toda la región. En un contexto de dólar alto, los precios subieron significativamente. Cardoso señala que se espera que nuevos inventarios entren en operación entre 2027 y 2029. Santiago, en contraste, destaca como un mercado maduro y bien planificado, lo que contribuye a la previsibilidad y al equilibrio entre oferta y demanda.

Buenos Aires fue el único mercado con precios a la baja en la región durante el primer semestre, con una caída del 1,3% respecto al mismo período del año pasado. Sin embargo, esta cifra oculta matices importantes. Las zonas de Palermo (US$28 por m²) y Libertador (US$27,7 por m²) funcionan como corredores premium de la ciudad, mientras que Centro Sur cuesta apenas US$14 por m². La escasez de oficinas de alto nivel en las zonas más demandadas ya está llevando a algunos ocupantes a buscar alternativas. A pesar de que la desocupación sigue siendo elevada en Buenos Aires, existe una tendencia entre los inquilinos a buscar ubicaciones y edificios de alto nivel, aunque el ritmo de crecimiento de la demanda sea menor.

En Brasil y México, el panorama es de crecimiento más moderado y tasas de interés elevadas, lo que ha hecho que la demanda y la oferta sean más selectivas. Cardoso advierte que el aumento de la oferta de alto nivel debe ser selectivo y planificado, especialmente en un entorno de tasas de interés elevadas. "La demanda existe y, frente a los desafíos del costo de capital, lo que se refleja de manera particular en cada país, la inversión seguirá ocurriendo", afirma. Colombia, Perú y Chile comparten el entorno más predecible de la región en este mercado, lo que se tradujo en una mayor actividad durante el segundo trimestre en Bogotá, Lima y Santiago.

La desocupación promedio de los ocho mercados de oficinas clase A en América Latina cerró el semestre en 14%, una caída de 2,1 puntos porcentuales respecto al mismo período de 2025. Esto es resultado de una absorción efectiva y sostenida, la incorporación de nueva oferta aunque limitada, y una reorganización gradual de la ocupación hacia los edificios con mejor desempeño técnico. Cardoso señala que los grandes mercados siguen siendo atractivos para los inversionistas, sobre todo los más grandes de la región. Con la expectativa de una caída gradual de la tasa de interés básica Selic en Brasil, esto podría ampliar el abanico de inversionistas e incluso acelerar el ritmo de las inversiones.

En un año de elecciones presidenciales en Brasil, Cardoso observa que es natural que haya cierto nerviosismo en el mercado, pero aún no se puede afirmar que habrá repercusiones en las inversiones en nuevas oficinas. Lo que sí ha cambiado es la actitud de los inversionistas: no hay congelaciones, sino un mayor escrutinio sobre cuánto y dónde se asignarán los recursos. "Aunque las tasas de interés se mantengan en este nivel, el inversionista conoce el mercado y se adapta, tal vez con menos ímpetu y más cautela", concluye. La previsibilidad emerge como el factor clave para nuevas inversiones en proyectos de oficinas de alto nivel en la región.