Rocío gestiona 75 habitaciones en alquiler: gana 410€ por piso y recupera inversión en 6 meses

En España, el mercado inmobiliario atraviesa un momento de expansión sin precedentes. Durante 2025, la inversión en este sector creció más del 30 por ciento respecto al año anterior, según datos del informe Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE. Los tipos de interés estables, rondando el 2 por ciento, y las mejores condiciones de financiación han alimentado este crecimiento. Pero dentro de este panorama expansivo, existe un modelo de negocio menos visible que está ganando tracción con rapidez: el rent to rent, o alquilar para subarrendar.

Este sistema funciona de manera sencilla en teoría. Un inversor alquila una vivienda a su propietario y, a cambio, divide esa misma vivienda en habitaciones que subarrienda a terceros. El modelo ha encontrado terreno fértil en España gracias a dos factores convergentes: el precio del alquiler subió un 6,9 por ciento durante 2025, y la demanda de vivienda sigue siendo extraordinariamente alta. Aunque el modelo genera controversia en un contexto donde el acceso a la vivienda asequible se ha convertido en una crisis nacional, continúa posicionándose como una de las fórmulas de inversión más rentables disponibles.

Rocío es una de las personas que ha construido un negocio significativo alrededor de esta estrategia. Posee cinco pisos en propiedad que alquila de forma convencional, pero gestiona además 75 habitaciones distribuidas en múltiples viviendas bajo el modelo rent to rent. Recientemente, compartió los detalles concretos de su operación en el pódcast Libertad Inmobiliaria, conducido por el inversor Carlos Galán, revelando cifras que ilustran por qué este modelo atrae a inversores sin capital inicial abundante.

Según Rocío, el piso típico en el que invierte se encuentra en barrios de clase trabajadora, generalmente sin ascensor y con reformas básicas. Tiene tres habitaciones más un salón que puede convertirse en una cuarta. En el mercado de Bilbao, donde ella opera, un piso de estas características se alquila al propietario por alrededor de 950 euros mensuales. Las habitaciones individuales se subarriendan a aproximadamente 400 euros cada una. Con cuatro habitaciones ocupadas, los ingresos brutos rondan los 1.600 euros mensuales. Después de descontar suministros y otros gastos operativos, el beneficio neto mínimo que obtiene por piso es de 410 euros al mes.

La inversión inicial para acondicionar cada vivienda asciende a unos 3.000 euros. Rocío es deliberada en este gasto: los pisos deben estar completamente equipados para que un inquilino pueda vivir desde el primer día, incluso cocinar una comida sencilla si lo desea. Sin embargo, no invierte en reformas costosas. El baño debe estar en buen estado, pero sin gastos excesivos. Con un beneficio mensual de 410 euros, la inversión inicial se recupera en seis o siete meses. A partir de ese punto, todo ingreso adicional es ganancia.

Rocío defiende este modelo como una puerta de entrada lógica para quienes desean invertir en inmuebles pero carecen del capital necesario para una entrada tradicional. Su propio camino fue progresivo: primero compró pisos para alquilarlos convencionalmente, y después evolucionó hacia la gestión de habitaciones. Pero reconoce que el orden podría invertirse. Gestionar habitaciones, sostiene, no es complejo si se aprenden los pasos básicos y se evitan los errores que otros han cometido. Con una inversión mínima, es posible comenzar a generar ingresos de inmediato.

Este modelo, sin embargo, existe en tensión con la realidad más amplia del mercado de vivienda español. Mientras que para inversores como Rocío el rent to rent representa una oportunidad de rentabilidad accesible, para muchos inquilinos representa un factor más en el encarecimiento del alquiler. El aumento del 6,9 por ciento en precios durante 2025 ha complicado aún más el acceso a vivienda asequible, especialmente para personas de ingresos bajos. El modelo rent to rent, al fragmentar viviendas en habitaciones individuales y capturar márgenes en cada transacción, contribuye a este fenómeno. La pregunta que permanece sin respuesta es si una estrategia que funciona tan bien para inversores individuales puede coexistir indefinidamente con una crisis de acceso a vivienda que afecta a millones de españoles.