Reajuste pelo INCC em imóvel na planta pode custar dezenas de milhares a mais

Quem compra um imóvel na planta acredita estar fazendo uma escolha inteligente: dividir o pagamento ao longo dos meses de construção, diluindo o esforço financeiro. Mas dentro dos contratos que as incorporadoras apresentam existe um mecanismo que passa despercebido pela maioria dos compradores e pode adicionar dezenas de milhares de reais ao preço final do apartamento.

O culpado tem nome: o INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção. Esse indicador acompanha como os custos da construção variam durante a obra, e quando está previsto no contrato, ele é aplicado sobre o saldo devedor — o valor que o comprador ainda tem a pagar. A conta fica pesada quando essa correção acontece todo mês e incide sobre um saldo elevado por um período longo. Mas há um detalhe ainda mais problemático: a forma como as incorporadoras estruturam o cronograma de pagamento para permitir que essa correção mensal seja aplicada indefinidamente.

A lei é clara neste ponto. A correção monetária mensal só é permitida em contratos imobiliários com prazo superior a 36 meses. Se o contrato tiver prazo menor, o reajuste deve ser anual. Tribunais paulistas começaram a descobrir que algumas incorporadoras estão burlando essa regra de forma criativa: elas colocam uma parcela residual mínima — frequentemente de apenas R$ 1.000 — no final do cronograma, meses ou até anos depois da última parcela relevante. Essa pequena parcela estira artificialmente o prazo total do contrato para além de 36 meses, permitindo que a correção mensal continue incidindo sobre o saldo devedor durante todo esse período.

Em maio deste ano, a Justiça de São Paulo condenou uma incorporadora por exatamente essa prática. O caso envolvia um imóvel de R$ 1,28 milhão. O contrato previa correção mensal pelo INCC, com o fluxo principal de pagamentos terminando em 17 meses. Mas havia uma parcela de R$ 1.000 agendada para quase dois anos depois da última parcela relevante. O juiz Rafael Campedelli Andrade, da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, considerou que essa parcela não tinha função econômica real — era apenas um artifício para estender o prazo de 36 meses exigido pela lei. Ele anulou a cláusula de correção mensal e condenou a incorporadora a devolver em dobro a diferença entre os valores corrigidos mensalmente e os que deveriam ter sido corrigidos anualmente.

O advogado Roberto Amaral, que representou o comprador naquela ação, explica que essa parcela residual é um alerta vermelho. "Essa parcelinha de R$ 1.000 destacada é um forte indício que está ali havendo uma cobrança irregular e deve ser encarada como um alerta", diz. Em setembro de 2025, a 34ª Câmara de Direito Privado analisou dois outros casos semelhantes. Em um deles, o contrato tinha valor de cerca de R$ 1,71 milhão, com a última parcela relevante sendo R$ 400 mil, seguida pela parcela residual mínima. No outro, o imóvel custava aproximadamente R$ 428 mil, com a penúltima parcela de quase R$ 320 mil.

O problema é que muitos compradores só percebem essa irregularidade depois de receber as chaves ou até após quitar totalmente o imóvel, quando finalmente olham o histórico financeiro da transação. Segundo o advogado Luiz Busta, especialista em direito imobiliário, essa demora na percepção tem motivado diversas ações de revisão contratual e pedidos de restituição no Judiciário. Daniel Vicentini, outro especialista em direito imobiliário, aponta que o consumidor costuma falhar em monitorar a evolução do saldo durante a obra. "O comprador concentra sua atenção apenas no valor inicial das parcelas e no preço total anunciado para o imóvel", explica.

Para se proteger, o comprador deve examinar cuidadosamente o quadro de pagamento do contrato e identificar quando termina o fluxo relevante de parcelas e se existe algum valor residual muito pequeno colocado posteriormente. Também é importante acompanhar periodicamente a evolução do saldo devedor durante a construção, não esperando apenas a entrega das chaves para verificar o impacto dos reajustes. Vicentini ressalva que nem toda parcela pós-chaves ou prazo superior a três anos indica irregularidade — o comprador pode ter negociado um fluxo mais longo para reduzir as prestações durante a obra. A questão central é saber se o prazo mais longo corresponde a uma negociação efetiva ou se foi criado apenas formalmente para burlar a lei.