Immobilienpreise steigen trotz sinkender Nachfrage – ein Phänomen der Wohlhabenden

Die Immobilienpreise klettern weiter nach oben. Gleichzeitig sinkt die Nachfrage. Beides passiert zur gleichen Zeit, und das wirkt auf den ersten Blick wie ein Widerspruch – doch es ist einer, der sich auflöst, sobald man genauer hinschaut.

Seit 2022, dem Jahr der sogenannten Zinswende, haben sich die Bedingungen für Hauskäufer fundamental verschärft. Die Bauzinsen sind von historischen Tiefständen – teilweise unter ein Prozent – auf aktuell etwa 4,5 Prozent geklettert. Nach dem Beginn des Iran-Kriegs im Februar dieses Jahres zogen die Zinsen noch weiter an. Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING Bank, beobachtet die Folgen unmittelbar: Die Nachfrage nach neuen Baukrediten ist über den Sommer deutlich eingebrochen. Beim Online-Portal Immoscout24 zeigt sich das in harten Zahlen – zwischen Mai und September gingen die Kaufanfragen für Häuser und Eigentumswohnungen um sieben Prozent zurück. Gleichzeitig schnellte die Nachfrage nach Mietobjekten um zwölf Prozent in die Höhe. Menschen, die sich Eigenheim nicht mehr leisten können, weichen auf Miete aus.

Das Angebot aber wächst. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft waren im zweiten Quartal 2026 bundesweit nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen zum Verkauf inseriert wie im ersten Quartal 2022. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Anstieg bei etwa 140 Prozent. Das klingt nach einem klassischen Markt, in dem steigende Angebote die Preise drücken sollten. Doch genau das passiert nicht. Die Preise sind im zweiten Quartal 2026 zwar langsamer gestiegen als in früheren Jahren – nur noch um 0,6 Prozent – aber sie sind weiter gestiegen. Das Phänomen verwirrt, und es braucht einen Blick hinter die Durchschnittszahlen, um es zu verstehen.

Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft bringt es auf den Punkt: Auf dem Immobilienmarkt kommt es nicht darauf an, was der durchschnittliche Haushalt kann oder will. Entscheidend ist der sogenannte marginale Haushalt – derjenige, der gerade noch kauft. Das sind Menschen mit hohen Einkommen, mit geerbten Immobilien oder Finanzvermögen im Hintergrund. Für sie sind höhere Zinsen und Preise ein Ärgernis, aber kein Hindernis. Sie sind relativ wenige, aber es reicht aus, um die Preise oben zu halten. Während die breite Masse unter gestiegenen Bauzinsen, strengeren Kreditanforderungen der Banken, Inflation und Jobunsicherheit ächzt, kaufen die Wohlhabenden weiter. Der Kreis derjenigen, die sich selbstgenutztes Wohneigentum leisten können, ist nach Sagners Einschätzung deutlich kleiner als noch Ende der 2010er Jahre, als Bauzinsen von einem Prozent normal waren.

Es gibt noch ein zweites Problem: Viele private Immobilienbesitzer, die vor zehn oder fünfzehn Jahren während der Niedrigzinsphase gekauft haben, können ihre Anschlussfinanzierungen nicht mehr stemmen. Sie sitzen in Häusern oder Wohnungen fest, die sie sich bei heutigen Zinsen nie hätten leisten können. Manche werden gezwungen sein zu verkaufen – was das Angebot weiter vergrößert, ohne dass es die Preise senkt, weil die Käuferschaft so dünn geworden ist.

Was könnte Abhilfe schaffen? Die Experten sind sich einig, dass es mehr Wohnungsangebot braucht. Christian Langosch von HQ Trust sagt es direkt: Man müsse einfach mehr bauen. Nur wenn das Angebot wächst, kann der Wettbewerb die Preise regulieren. Daneben schlagen Experten staatliche Anreize vor – Entlastungen bei Grund- und Notarkosten, die Möglichkeit, Kreditzinsen auch bei Selbstnutzung einer Immobilie steuerlich geltend zu machen, oder Förderung für die klimagerechte Modernisierung von Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Carsten Brzeski warnt: Ohne solche Anreize wird niemand freiwillig modernisieren, wenn die Bau- und Zinskosten so hoch sind.

Ein weiterer Punkt liegt in der regionalen Verteilung. Während die Ballungsräume weiter wachsen und extreme Preishöhen erreichen, schrumpfen ländliche Regionen. Dort gibt es mehr Angebot und niedrigere Preise – aber auch weniger Arbeitsplätze, schlechtere öffentliche Verkehrsanbindung und weniger kulturelle Angebote. Um diese Regionen attraktiver zu machen und damit Druck aus den Ballungsräumen zu nehmen, müssten Investitionen in öffentliche Infrastruktur, ÖPNV, Sportangebote und kulturelle Einrichtungen fließen. Das ist kein schneller Prozess, aber Sagner hält es für möglich, dass es wirken könnte. Solange das nicht geschieht, bleibt der Immobilienmarkt ein Ort, an dem Preise und Nachfrage entkoppelt sind – und an dem der Traum vom eigenen Haus für immer mehr Menschen unerreichbar wird.