O colchão de conforto no dividend yield dos fundos é um fator que me faz acreditar que o aumento não vai impactar tanto o segmento
FIIs cresceram 504% em investidores desde 2018, mas maioria só conheceu Selic em queda e pode reagir ao novo ciclo de alta. Fundos imobiliários oferecem dividend yield de 7% e retorno real de 6% acima da inflação, mantendo competitividade ante renda fixa.
- Banco Central elevou a Selic de 2% para 2,75% em março de 2021
- Fundos imobiliários cresceram de 208 mil investidores em dezembro de 2018 para 1,2 milhão em fevereiro de 2021 — aumento de 504%
- Dividend yield dos FIIs está em torno de 7%, oferecendo retorno real de 6% acima da inflação
- Fundos de recebíveis imobiliários aumentaram distribuição de dividendos de 8% para 10,9% em janeiro de 2021
Banco Central elevou a Selic de 2% para 2,75%, gerando dúvidas sobre o futuro dos fundos imobiliários que explodiram em popularidade durante juros mínimos. Analistas divergem se o aumento modesto afetará significativamente o segmento.
O Banco Central deu um passo que o mercado esperava há seis anos. Na quarta-feira 17 de março, a autoridade monetária elevou a taxa Selic de seu piso histórico de 2% para 2,75% ao ano — um movimento modesto em números, mas que reacendeu uma pergunta antiga entre investidores: quando os juros sobem, os fundos imobiliários ainda valem a pena?
A questão não é acadêmica. Os fundos imobiliários viveram uma explosão de popularidade durante o período de juros mínimos. Em dezembro de 2018, o segmento tinha 208 mil investidores. Dois anos depois, em fevereiro de 2021, esse número saltou para 1,2 milhão — um crescimento de 504% em apenas três anos. Praticamente um milhão de pessoas entraram nesse mercado vendo apenas a Selic cair, nunca subir. Agora, com a taxa começando a subir novamente, alguns analistas alertam que esses investidores inexperientes podem sair correndo para a renda fixa, onde os juros mais altos tornam os títulos públicos e CDBs mais atraentes.
Mas a realidade é mais nuançada do que parece. Os fundos imobiliários não competem diretamente com títulos públicos simples — a maioria deles tem contratos indexados à inflação, principalmente ao IPCA e ao IGP-M. Isso significa que quando a inflação sobe, os rendimentos dos fundos sobem junto. E a inflação está em trajetória de alta desde o ano passado. O dividend yield médio dos FIIs — o retorno que você recebe em dividendos — estava em torno de 5% no início da pandemia e agora alcança 7%, impulsionado justamente pela alta dos índices inflacionários. Comparando com o Tesouro IPCA+ de 2030, que oferece retornos próximos a 3,79%, os fundos imobiliários oferecem um prêmio de risco de aproximadamente 3,13 pontos percentuais. Esse colchão de segurança sugere que um aumento de apenas 0,75 ponto percentual na Selic não será suficiente para deslocar investidores em massa.
O cálculo é simples quando você tira a inflação da conta. Um CDB que remunera 6% ao ano, após descontar o imposto de renda de 15%, deixa um retorno líquido de 5,1%. Mas a inflação atual está em torno de 4,19%, o que reduz o ganho real para apenas 0,91% ao ano. Os fundos imobiliários, por outro lado, oferecem um retorno real de aproximadamente 6% acima da inflação — uma diferença abismal. Mesmo que alguns investidores migrem para a renda fixa, a matemática dos FIIs continua favorável.
O que muda, porém, é a composição do mercado. Os fundos de recebíveis imobiliários, conhecidos como CRIs ou "fundos de papel", devem se beneficiar do novo ciclo de juros altos e inflação elevada. Esses fundos aumentaram sua distribuição de dividendos de uma média anual de 8% para 10,9% em janeiro de 2021. Por outro lado, os fundos de "tijolo" — aqueles que investem em shoppings, hotéis e lajes corporativas — enfrentam pressão. Esses segmentos já foram duramente atingidos pelas medidas de isolamento social e pelo fechamento do comércio não essencial. Com a Selic subindo, o custo do crédito para novos empreendimentos aumenta, o que pode desacelerar projetos que demandam financiamento pesado e ciclos construtivos longos de dois a três anos.
Os analistas divergem sobre o horizonte. Alguns acreditam que nos próximos 60 a 90 dias haverá uma rotação dos investidores dos fundos de papel de volta para os fundos de tijolo, conforme a economia se recupere e a inflação perca intensidade. Outros alertam que se a situação fiscal se deteriorar e os problemas monetários se intensificarem, os investidores vão se agarrar aos ativos reais — os fundos imobiliários — justamente porque não sofrem ação monetária direta. O que é certo é que o segmento cresceu rapidamente mesmo quando a Selic estava em 6,5% em 2019. A demanda por dividendos previsíveis e baixa volatilidade não desapareceu. E para um país onde a tradição de investimento em imóvel é profunda, os fundos imobiliários oferecem acesso democrático a esse mercado. A pergunta não é mais se os FIIs vão sobreviver ao aumento da Selic. É qual tipo de fundo vai prosperar no novo ambiente.
Notable Quotes
Temos praticamente 1 milhão de novos investidores em um universo de 1,2 milhão. Essas pessoas só viram a Selic em queda, ou seja, nunca viram um movimento oposto da taxa de juros.— Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research
A combinação de previsibilidade de renda, com a distribuição de rendimento e a menor oscilação tem chamado atenção dos investidores.— Caio Ventura, analista de FIIs da Guide Investimentos
The Hearth Conversation Another angle on the story
Por que os analistas estão tão divididos sobre o impacto da Selic nos fundos imobiliários?
Porque o aumento foi pequeno — apenas 0,75 ponto percentual — e a maioria dos FIIs está indexada à inflação, não à Selic. Se a inflação continuar subindo, os fundos ganham. É uma proteção que os títulos públicos simples não têm.
Mas não é verdade que quando os juros sobem, as pessoas saem de ações e fundos para colocar dinheiro em renda fixa?
Sim, mas a renda fixa tradicional está oferecendo retornos reais péssimos depois de descontar inflação e imposto de renda. Um CDB a 6% vira 0,91% de ganho real. Os FIIs oferecem 6% de ganho real. A escolha fica mais clara quando você faz as contas.
Então o crescimento explosivo dos FIIs — 504% em três anos — não está em risco?
Está em risco diferente. A maioria desses novos investidores só viu Selic cair. Se virem subir e acharem que vai continuar subindo, podem sair por pânico. Mas os números sugerem que não há razão racional para sair.
Qual é a diferença entre os fundos de papel e os de tijolo nesse cenário?
Os de papel — os CRIs — ganham agora porque estão indexados à inflação e aos juros altos. Os de tijolo sofrem porque shoppings e lajes corporativas já estão fracos pela pandemia, e agora o crédito fica mais caro para construir novos empreendimentos.
Isso significa que os fundos de tijolo vão desaparecer?
Não. Alguns analistas acreditam que em 60 a 90 dias, quando a inflação começar a ceder e a economia se recuperar, haverá uma rotação de volta para os fundos de tijolo. É um jogo de timing.
E se a situação fiscal piorar?
Aí os investidores vão se agarrar ainda mais aos FIIs, porque ativos reais não perdem valor quando o dinheiro perde. É um refúgio contra a deterioração monetária.