STF tem 5 votos por imunidade de ITBI a imobiliária; Moraes pede vista

O Supremo Tribunal Federal retomou na quarta-feira, 16 de setembro, o julgamento de uma questão que afeta centenas de processos espalhados pelos tribunais estaduais: se empresas do setor imobiliário têm direito à imunidade do ITBI — o imposto sobre transmissão de bens imóveis — quando transferem propriedades para integralizar seu capital social.

O caso, identificado como Tema 1.348 da repercussão geral, está sob relatoria do ministro Edson Fachin. Até o momento, cinco ministros votaram reconhecendo a imunidade, enquanto dois se posicionaram contra. O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, o que significa que a decisão final ainda está em aberto. A importância do caso é prática e imediata: mais de 300 processos relacionados ao tema aguardam orientação nos tribunais de justiça estaduais, e a tese que o STF fixar servirá como precedente vinculante para todos eles.

O conflito nasceu de uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que negou imunidade tributária a uma empresa imobiliária que havia transferido um imóvel para formar seu capital social. O tribunal estadual entendeu que a atividade preponderante da empresa — compra, venda e locação de imóveis — desqualificava o direito à imunidade. A empresa recorreu ao Supremo, argumentando que a Constituição protege a integralização de capital independentemente do ramo de negócios da empresa. Sustentou ainda que a ressalva constitucional sobre atividade imobiliária preponderante deveria aplicar-se apenas a operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, não à formação de capital.

Fachin, ao votar, adotou exatamente essa interpretação. Analisou a redação do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I da Constituição e concluiu que o texto distingue duas situações diferentes: a integralização de capital, de um lado, e as operações societárias de fusão, incorporação, cisão ou extinção, de outro. A ressalva sobre atividade imobiliária, em sua leitura, alcança apenas este segundo grupo. Portanto, uma empresa que compra, vende ou aluga imóveis não perde a imunidade simplesmente por essa razão quando transfere um bem para capitalizar-se. O relator também invocou a finalidade da norma: facilitar a capitalização das empresas, estimular a livre iniciativa e remover entraves tributários ao desenvolvimento das sociedades. Quatro ministros o acompanharam — André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin.

Luiz Fux, em seu voto, enfatizou que negar a imunidade a empresas imobiliárias criaria barreiras à entrada de novos agentes no mercado justamente nos setores em que o imóvel é instrumento essencial. Cristiano Zanin concordou com Fachin, mas introduziu uma ressalva importante: a imunidade não pode servir de escudo para operações artificiais ou fraudulentas. Propôs que a tese final deixasse explícito que os municípios poderiam demonstrar, em cada caso concreto, a existência de simulação ou fraude destinada a burlar o imposto. Fachin acolheu a sugestão, e a tese incorporou essa proteção contra abusos.

Flávio Dino divergiu. Argumentou que a ressalva constitucional sobre atividade imobiliária preponderante se aplica tanto à integralização de capital quanto às operações societárias, lendo a expressão "nesses casos" do texto constitucional no plural. Recorreu à história tributária brasileira, mostrando que desde a Constituição de 1967 a imunidade já era condicionada à atividade preponderante da empresa. Dino também levantou uma questão fiscal: uma redução significativa na arrecadação do ITBI poderia forçar municípios a compensar a perda aumentando outros impostos, como IPTU e ISS, afetando um universo muito mais amplo de contribuintes. Citou ainda o impacto sobre o financiamento de políticas públicas em saúde, educação e segurança, argumentando que decisões judiciais que resultem em renúncia de receitas devem considerar o equilíbrio federativo.

O julgamento agora aguarda o voto de Moraes. Com cinco votos pela imunidade e dois contra, o resultado ainda está em aberto. A decisão que vier será aplicada a centenas de casos pendentes e moldará como o país trata a capitalização de empresas imobiliárias nos próximos anos.