São Luís segue presa a legislação urbanística de 1992, enquanto Nordeste avança

São Luís segue operando sob uma lei de uso e ocupação do solo promulgada em 1992. Enquanto isso, capitais nordestinas como Fortaleza, Salvador e Recife já modernizaram suas diretrizes urbanísticas e colhem os frutos de mercados mais dinâmicos e alinhados com a realidade contemporânea. A capital maranhense carrega, portanto, um atraso de mais de três décadas em sua legislação fundamental — e esse descompasso tem consequências visíveis e, segundo especialistas, críticas.

O processo de modernização dessa norma está em debate há mais de uma década, sem data definida para conclusão. Os impactos são tangíveis: insegurança jurídica, desajuste entre oferta e demanda, e um ambiente pouco atrativo para novos investimentos. Roberto Furtado, arquiteto, urbanista e consultor do SINDUSCON-MA, resume o problema de forma direta: a lei que governa São Luís foi escrita para uma cidade que não existe mais. A metrópole cresceu, se transformou, mas continua esperando por uma legislação que reflita esse novo momento. Na ausência dessa clareza, a cidade permanece sem direcionamento claro sobre onde e como pode expandir.

O atraso legislativo alimenta especulação imobiliária, inflaciona o preço dos terrenos e bloqueia novos empreendimentos. Furtado observa que a maioria das capitais nordestinas já possui legislações atualizadas e em vigência plena, permitindo crescimento ordenado e sustentável. São Luís, por contraste, ainda engatinha no básico. Hermes Fonseca, arquiteto e presidente do CAU-MA, reforça essa crítica ao destacar o papel central da legislação na reorganização produtiva do espaço urbano. Segundo ele, o mercado imobiliário, por sua natureza capitalista, busca lucro por meio da produção do próprio espaço. Quando a legislação não se adapta, ela trava esse ciclo e freia o desenvolvimento da cidade.

Fonseca aponta que a verticalização — concentrada em áreas bem servidas de infraestrutura — poderia renovar o perfil urbano e estimular uma nova cadeia de consumo. A concentração de população movimenta serviços e abre oportunidades para o comércio e o setor de materiais de construção. Antonio Sousa, presidente da Acomac (Associação dos Comerciantes de Material de Construção do Maranhão), compartilha essa visão. Para ele, São Luís está muito atrás de outras capitais da região justamente porque não viabiliza as mudanças previstas em seu Plano Diretor. Cidades como Fortaleza já aprovaram e efetivaram seus planos diretores, o que é essencial para o desenvolvimento socioeconômico. Quando se incentiva a verticalização da moradia, a cidade adensa seus moradores e esses moradores estimulam a criação de uma cadeia de consumo no entorno dos condomínios — um ganho significativo para o setor produtivo, especialmente para o segmento de materiais de construção.

O novo Plano Diretor de São Luís foi aprovado em 2023, mas sua aplicação prática depende da regulamentação via Lei de Uso e Ocupação do Solo — que permanece parada desde 2014. Sem essa lei, o plano fica reduzido a uma promessa sem ferramentas concretas, impedindo a cidade de avançar na redistribuição de usos, na verticalização planejada e na valorização de áreas urbanas estratégicas. Enquanto o setor produtivo aguarda, empreendedores travam seus projetos, consumidores se frustram e a cidade desorganiza seu próprio futuro.

Para Fonseca, o momento é decisivo. O poder público precisa assumir seu papel de mediador entre os interesses e enfrentar o desafio com responsabilidade técnica e visão de longo prazo. Na São Luís dos anos 2020, o que continua moldando o presente é uma norma de 1992. E com isso, perdem todos: o investidor, o trabalhador, o morador — e a própria cidade.