Santander cierra sus alianzas inmobiliarias con Cerberus y Blackstone tras casi una década

Santander ha decidido cerrar definitivamente dos alianzas inmobiliarias que el banco constituyó hace casi una década con fondos de inversión estadounidenses, un capítulo que se abre precisamente cuando la entidad intenta dejar atrás los estragos de la crisis financiera de 2012. La salida del banco de estas sociedades conjuntas marca el fin de una estrategia que, en su momento, parecía la mejor manera de limpiar rápidamente un balance dañado por la explosión del mercado inmobiliario español.

La primera de estas rupturas afecta a Promontoria Manzana, la compañía que Santander creó en 2018 junto con el fondo estadounidense Cerberus. El banco mantenía una participación del 20% en la sociedad desde su origen, pero en abril pasado decidió abandonar completamente su accionariado. La decisión coincidió con la salida de Jesús Rodríguez Franco, el consejero que representaba al banco en el órgano de administración de la inmobiliaria. Santander no ha querido revelar los detalles de cómo ejecutó esta desinversión ni los términos en que se produjo.

La historia de Promontoria Manzana es la de un negocio que nunca funcionó como se esperaba. Cuando nació en septiembre de 2018, Santander vendió a Cerberus una cartera de activos inmobiliarios deteriorados valorados en casi 2.800 millones de euros. El fondo estadounidense compró estos inmuebles con un descuento del 45% sobre la tasación contable, lo que redujo el precio final a 1.535 millones. En el acuerdo, Cerberus se quedó con el 80% de la compañía y el contrato de gestión de los inmuebles, mientras que Santander conservaba el 20% restante. A lo largo de los siguientes dos años, la sociedad fue incorporando 35.700 inmuebles en distintas tandas. Pero desde su creación hasta hoy, Promontoria Manzana no ha dejado de perder dinero. Las pérdidas acumuladas superan los 275 millones de euros. Aún mantiene en su balance inversiones inmobiliarias por 204 millones y existencias de viviendas, garajes y trasteros por otros 154 millones.

Al mismo tiempo que cierra su participación en Promontoria Manzana, Santander también ha pactado la liquidación de su alianza con Blackstone, otro gigante de los fondos de inversión estadounidenses. Este acuerdo databa de hace ocho años y surgió con el mismo propósito: dar salida a la cartera inmobiliaria dañada del extinto banco Popular, que Santander había absorbido. La compañía conjunta se llamaba Project Quasar Investments. Santander llegó a controlar el 49% de su capital, aunque en los últimos años esa participación se había reducido al 2,94%. Como en el caso anterior, el banco no ha especificado si vendió su participación o utilizó otra vía para desinvertir.

Project Quasar Investments ha sido un fracaso aún mayor que Promontoria Manzana. Desde su creación, ha acumulado pérdidas de más de 4.500 millones de euros a lo largo de seis ejercicios consecutivos. De esa cantidad, Santander ha absorbido un quebranto de 1.500 millones, que era el capital que el banco había comprometido para poner en marcha la compañía. En total, ambas alianzas han generado pérdidas superiores a 4.700 millones de euros, una cifra que ilustra el costo real de la estrategia de limpieza de balance que Santander adoptó tras la crisis.

Mientras cierra estas alianzas con fondos oportunistas, Santander está reforzando sus propias filiales inmobiliarias. En los últimos años, el banco ha creado y potenciado tres compañías: Diglo, que actúa como servicer de activos improductivos; RetailCo, especializada en la gestión de oficinas vacías; y LandCo, que funciona como gestora de suelo. Esta reorientación sugiere que Santander ha decidido que es mejor mantener el control directo de sus activos inmobiliarios que compartir riesgos y decisiones con fondos externos. El cierre de estas alianzas representa, en cierto modo, el reconocimiento de que la estrategia de hace una década no produjo los resultados esperados.