Rocío gestiona 75 habitaciones en alquiler: gana 410€ por piso y recupera inversión en 6 meses

El mercado inmobiliario español vive un momento de expansión acelerada. En el último año, la inversión en vivienda ha crecido más del 30 por ciento respecto al ejercicio anterior, alcanzando máximos históricos. Los analistas de CBRE proyectan que este dinamismo podría prolongarse en los próximos meses, impulsado por tipos de interés relativamente contenidos —cercanos al 2 por ciento— y condiciones de financiación más accesibles que hace poco tiempo.

Un cambio notable acompaña este crecimiento: las mujeres representan ahora el 43 por ciento de los inversores minoristas en España, una cifra que refleja una participación femenina cada vez más visible en decisiones de capital e inversión. Paralelamente, han emergido nuevas estrategias inmobiliarias que permiten generar ingresos sin necesidad de disponer de ahorros sustanciales. Entre ellas destaca el rent to rent, un modelo que consiste en arrendar una vivienda completa y luego subarrendar sus habitaciones de forma individual.

Rocío es una especialista en inversión inmobiliaria que ha convertido este modelo en su actividad principal. Posee cinco viviendas destinadas al alquiler tradicional, pero gestiona además 75 habitaciones distribuidas en múltiples pisos que subarrienda. Hace poco tiempo, durante una intervención en el pódcast Libertad Inmobiliaria, presentado por el inversor Carlos Galán, detalló cómo funciona su operación y qué números la hacen viable. Su objetivo es obtener un beneficio mínimo de 410 euros mensuales por cada vivienda que gestiona. La inversión inicial para acondicionar y amueblar cada piso ronda los 3.000 euros, cantidad que recupera en aproximadamente seis o siete meses de operación.

El proceso comienza con la negociación con el propietario original. Rocío ofrece pagarle una cantidad ligeramente superior a la que solicita, a cambio de asumir la gestión completa del inmueble. "Se va a olvidar totalmente de que tiene un piso", resume su propuesta. Con el tiempo, ha identificado el perfil de vivienda que mejor se adapta a su modelo: pisos en barrios de clase trabajadora, con tres habitaciones más un salón que puede convertirse en una cuarta, sin ascensor y con reformas básicas. Presta especial atención al estado del baño, buscando que esté en buenas condiciones sin requerir inversiones que disparen los costos iniciales.

Para ilustrar cómo funcionan las cuentas, utiliza como referencia Bilbao, donde desarrolla su actividad principal. Un piso típico se alquila al propietario por alrededor de 950 euros mensuales. Las cuatro habitaciones se subarriendan a unos 400 euros cada una, generando ingresos brutos cercanos a los 1.600 euros mensuales antes de descontar suministros y otros gastos operativos. Ese margen es lo que determina si una operación resulta interesante para ella. El beneficio mínimo de 410 euros tiene una lógica específica: equivale al precio de una habitación, lo que le permite absorber períodos en los que alguna de ellas permanezca vacía sin perder toda la rentabilidad del proyecto.

Rocío comenzó su trayectoria inmobiliaria comprando viviendas para alquilarlas de forma tradicional, incorporando después el rent to rent. Sin embargo, considera que no es necesario seguir ese mismo orden. Quienes aún no disponen del capital para comprar una propiedad pueden comenzar directamente gestionando pisos de terceros, aprendiendo los pasos básicos y evitando los errores que otros ya han cometido. Desde su perspectiva, esta fórmula representa una vía de entrada al mercado inmobiliario con sentido económico: con una inversión inicial muy reducida, es posible comenzar a generar ingresos desde el primer mes. En un contexto donde la crisis de vivienda complica el acceso a un hogar y los alquileres continúan al alza, el rent to rent sigue ganando visibilidad como una alternativa que, cuando las cuentas funcionan, puede ofrecer una rentabilidad considerable.