Mooca vive boom imobiliário com 4.653 lançamentos e identidade única entre bairros paulistanos

A Mooca não é apenas um bairro de São Paulo. É um lugar que seus moradores chamam de mooquense —um gentílico que funciona como marca de identidade, algo que poucos outros distritos da cidade conseguem reivindicar. Quando um humorista carioca quer imitar um paulistano de verdade, pensa no sotaque italianado do mooquense. O distrito tem hino, bandeira, brasão e um clube de futebol centenário que acaba de se transformar em SAF. Para quem nasce e cresce ali, a Mooca é menos um endereço e mais um estado de espírito —aquele lugar que, como diz seu hino, "desde o parque Dom Pedro, tudo em ti é sucesso".

Mas a vertigem imobiliária que varreu São Paulo nos últimos anos também chegou à Mooca, e com força. Entre junho de 2025 e maio de 2026, o distrito registrou 4.653 lançamentos de apartamentos, quase o triplo do que havia nos doze meses anteriores. Segundo dados do Secovi, 69,4% desses imóveis custam até R$ 400 mil, refletindo o impulso de incorporadoras atraídas pelos incentivos de habitação social. Mas o segmento de alto padrão também cresceu: unidades entre R$ 1 milhão e R$ 2,25 milhões representam 7,9% dos lançamentos, um aumento de 50% em participação relativa. Acima de R$ 2,25 milhões, faixa que praticamente não existia, foram lançadas 176 unidades, correspondendo a 3,8% do estoque total.

O mercado secundário revela uma história de valorização acelerada. Segundo o índice FipeZAP, o metro quadrado da Mooca subiu 37% entre julho de 2021 e julho de 2025 —um crescimento significativamente superior aos 26% registrados na média da cidade no mesmo período. Esse cálculo se baseia em anúncios publicados nos portais imobiliários do grupo OLX. Porém, dados mais recentes da startup Loft, que analisa pagamentos de ITBI à Prefeitura, sugerem uma desaceleração. De janeiro a junho de 2026 comparado ao mesmo período de 2025, o tíquete médio do distrito cresceu apenas 5,1%, abaixo da valorização média da capital de 6,1%. Para Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft, trata-se de um "mercado que amadureceu e que agora testa a sustentação de seus preços".

As grandes incorporadoras estão apostando pesado na região. A Diálogo Engenharia, nascida e criada na zona leste, vê a Mooca como uma espécie de "Moema de tempos atrás" —um lugar com muitos serviços e facilidades, onde o público é conservador e prefere ficar no mesmo lugar. Um de seus principais projetos é o GrandDiálogo Parque da Mooca, nos limites da Vila Prudente, perto da sede do Juventus, com estúdios e unidades de até dois dormitórios cotados em torno de R$ 9.500 o metro quadrado, além de um bloco de residências com apartamentos de até quatro quartos. A MagikLZ, por sua vez, lançou o Palazzo Mooca com 152 apartamentos, projeto que sucede o Luzes da Mooca, um empreendimento de quase mil unidades distribuídas por cinco condomínios. O Palazzo mira um público mais abastado, disposto a pagar mais de R$ 14 mil pelo metro quadrado, com tipologias de 75, 84 e 134 metros quadrados.

Para Ricardo Zylberman, sócio da MagikLZ, a Mooca possui "identidade própria" e seus moradores mantêm uma "relação de pertencimento com o lugar", visível na permanência de duas ou três gerações de uma mesma família na região. Essa identidade está enraizada na história. O passado da Mooca está totalmente ligado à imigração, especialmente italiana, e ao desenvolvimento fabril de São Paulo. Fábricas como a Antarctica e o Moinho Santista deixaram marcas profundas no distrito. É ali que fica o Museu da Imigração, instalado na antiga Hospedaria dos Imigrantes do Brás, que funcionou de 1887 a 1978 e recebeu 3,5 milhões de estrangeiros e migrantes de outros estados. Alguns edifícios preservam as funcionalidades originais, como o apeadeiro do trem, e aos fins de semana funciona uma maria-fumaça que faz passeios curtos.

Com tanto "recall" e tão presente no imaginário coletivo, a Mooca começou a sofrer uma certa hipsterização, com a descoberta de suas atrações por moradores de regiões distantes. Comer cannoli no estádio do Juventus durante um jogo de sábado à tarde virou moda até pouco tempo atrás, até o fechamento do estádio para reforma iniciada sem autorização da prefeitura em julho. O Juventus retorna à primeira divisão do Campeonato Paulista em janeiro e precisará agora instalar iluminação noturna, algo que antes seria impensável. Essa transformação pode tirar um pouco da aura do lugar, mas dificilmente afetará o gosto do cannoli.