La vivienda en gráficos: más población, más turismo y poca construcción

Entre 2015 y hoy, los precios de las viviendas en España se han multiplicado de una manera que desafía la lógica del mercado tradicional. Han subido un 80 por ciento en una década. Ese número, por sí solo, cuenta una historia de transformación acelerada: lo que costaba cien mil euros ahora cuesta ciento ochenta mil. Lo que era accesible se volvió lejano. Lo que era lejano se volvió imposible.

Pero los precios no suben en el vacío. Suben cuando hay más gente que quiere comprar, cuando hay menos cosas que comprar, o cuando ambas cosas suceden al mismo tiempo. En este caso, sucedieron ambas. La población creció. Eso es un hecho demográfico, neutral en sí mismo: más personas viviendo en el territorio significa más demanda de donde vivir. Pero la oferta no acompañó. En esos mismos once años, se construyeron apenas 850.000 viviendas nuevas. No es un número pequeño en términos absolutos, pero resulta minúsculo cuando se lo compara con lo que pasó en el lado de la compra.

Los extranjeros no residentes adquirieron más de 500.000 viviendas durante este período. Medio millón de propiedades que salieron del mercado de acceso para residentes locales y entraron en un circuito de inversión internacional, especulación, o simplemente tenencia de activos. Algunos de esos pisos se habitan ocasionalmente. Muchos otros permanecen vacíos la mayor parte del año, esperando a que su valor suba un poco más, o a que un turista pague una noche de alquiler. Porque al mismo tiempo que los extranjeros compraban, proliferaron los pisos turísticos. Miles de ellos. Apartamentos que antes eran viviendas permanentes se convirtieron en máquinas de generar ingresos por noche, por semana, por temporada.

Lo que emerge de estos números es un retrato de un mercado que dejó de funcionar como mercado de vivienda y se convirtió en mercado de inversión. La vivienda dejó de ser principalmente un lugar donde vivir y se volvió principalmente un activo donde invertir. Eso tiene consecuencias concretas para la gente que necesita un lugar donde vivir y no tiene 300.000 euros para comprarlo, o 1.200 euros mensuales para alquilarlo.

La matemática es brutal en su simplicidad. Más población. Menos construcción. Más compra extranjera. Más pisos fuera del mercado residencial. El resultado es predecible: menos vivienda disponible para quien la necesita, precios que suben porque no hay otra opción, y una población cada vez más alejada de la posibilidad de acceder a una vivienda propia. Los sectores de menores ingresos sintieron esto primero y lo sienten más intensamente. Pero la presión se expande hacia arriba, hacia las clases medias, hacia profesionales jóvenes que ganan bien pero aun así no pueden permitirse vivir en las ciudades donde trabajan.

Esta no es una crisis de escasez absoluta. España no carece de territorio, de materiales de construcción, o de capacidad técnica para construir. Es una crisis de incentivos, de regulación, de prioridades. Mientras los precios suban, mientras los extranjeros sigan comprando, mientras los pisos turísticos sigan siendo más rentables que las viviendas permanentes, la construcción de vivienda para residentes locales seguirá siendo una actividad económica poco atractiva. Y los precios seguirán subiendo. Es un ciclo que se alimenta a sí mismo, y que solo se rompe cuando algo cambia en las reglas del juego.