La inversión inmobiliaria española se encamina a su récord histórico en 2026

España está a punto de romper su propio récord de inversión inmobiliaria. Los expertos consultados por Cinco Días coinciden en que 2026 cerrará como el año de mayor volumen de transacciones en la historia del mercado, con cifras que rondarán los 20.000 millones de euros y un crecimiento interanual entre el 15% y el 20%. Lo notable es que esto ocurre mientras el mundo se tambalea por la incertidumbre geopolítica: la intervención militar de Estados Unidos e Israel en Irán a finales de febrero, la volatilidad en el Estrecho de Ormuz, la subida de precios de la energía y las dudas sobre los tipos de interés no han logrado frenar el apetito de los grandes inversores por el mercado español.

Los números del primer semestre ya hablan por sí solos. El mercado acumuló 12.400 millones de euros en transacciones, más del 50% de crecimiento respecto al mismo período del año anterior. Gonzalo Ladrón de Guevara, codirector ejecutivo de mercado de capitales en Savills, estima que la inversión total para 2026 se acercará a los 20.000 millones. Para este experto, las cifras reflejan un mercado en fase expansiva con elevada liquidez, donde España se ha consolidado como un destino estratégico para la inversión inmobiliaria a largo plazo, con capacidad para absorber grandes volúmenes de capital y ofrecer estabilidad. Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers, es igualmente optimista: existe una alta probabilidad de que 2026 cierre como uno de los mejores ejercicios de la serie histórica. José Manuel Pardo, director de mercado de capitales de JLL, va más allá: los datos de su consultora indican que el primer semestre fue el mejor de la historia, superando incluso al de 2022, y todo apunta a que el crecimiento para 2026 podría alcanzar entre el 25% y el 30%.

Las grandes operaciones corporativas están alimentando estas proyecciones. Blackstone vendió las viviendas en alquiler de Fidere a Brookfield por 1.050 millones de euros. Norges Bank, asociado con Azora, está en conversaciones para comprar activos de Greystar y Vía Célere en el segmento residencial. La familia Balkany vendió sus centros comerciales a Norges Bank y Sonae Sierra por 1.520 millones, una transacción que hace poco hubiera sido impensable en el mercado español. Y pendiente de concretarse está la desinversión de Blackstone en su hotelera barcelonesa HIP, valorada entre 6.000 y 6.500 millones de euros, que podría ejecutarse mediante una salida a bolsa o una venta del 65% del capital a su socio, el fondo soberano de Singapur GIC.

La incertidumbre geopolítica y energética no ha detenido el flujo de capital, pero sí ha introducido cambios en cómo operan los inversores. Carlos Bardavío, socio responsable de inmobiliario en KPMG, señala que el principal riesgo no es el conflicto en sí, sino que provoque un repunte sostenido del precio de la energía que obligue al Banco Central Europeo a mantener tipos elevados durante más tiempo. Mientras ese escenario no se materialice, España seguirá siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa. Miren Tellería, responsable de inmobiliario en PwC, explica que el efecto real sobre la inversión no será un frenazo, sino operaciones que tardan más en cerrarse, con más cobertura de tipos y compradores siendo más rigurosos en el análisis de riesgos. Los costes de construcción han subido por problemas de suministro y energía más cara, lo que ha llevado a los inversores a ser más conservadores. Además, con el riesgo de subidas de tipos sobre la mesa, los compradores están aplicando correcciones de aproximadamente el 10% en sus propias valoraciones, aunque esto no se refleje en las tasaciones publicadas.

Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario en EY, subraya que la combinación de la guerra de Irán y el giro al alza de los tipos ha frenado la recuperación que el mercado inmobiliario europeo había construido, con cifras en declive en Alemania, Francia y Reino Unido. Sin embargo, a nivel europeo la lectura es de cautela, no de crisis. Los fundamentales permanecen intactos: valores estabilizados, rentas al alza por la escasez de nueva oferta, y capital institucional que sigue entrando con fuerza. Lo verdaderamente relevante es el diferencial con Europa: mientras la Eurozona retrocede de media un 23% por la incertidumbre geopolítica y el giro al alza de tipos, España acelera y se sitúa un 72% por encima de su media de los últimos cinco años, consolidándose como uno de los mercados más dinámicos y resilientes del continente.

El motor de estas operaciones es el segmento residencial, que capta en torno al 38% de todo lo transaccionado. Miren Tellería explica que a los grandes inversores les interesa realizar compras que respondan a tesis macroeconómicas y tendencias estructurales. El living lidera con más de 4.000 millones en el primer semestre, impulsado por un déficit de más de 700.000 viviendas y una necesidad de entre 150.000 y 200.000 nuevas unidades al año. Detrás viene la hospitalidad y la logística, sectores que se benefician del crecimiento económico español basado en turismo, servicios y consumo. Los data centers representan la gran historia de fondo, aunque todavía no tienen el tamaño que deberían en comparación con otras geografías; el cuello de botella está en la energía y el acceso a red, no en la demanda ni en el capital.

Quién está comprando también ha evolucionado. Un informe reciente de CBRE muestra que el capital institucional se consolidó como el principal actor en las transacciones, con cerca de una cuarta parte de la inversión, impulsado por operaciones corporativas. Le siguen las socimis con el 20% y los gestores de activos con el 17%. Por países, el inversor nacional lideró el mercado con casi la mitad del volumen total, por delante del capital canadiense con el 17% y el estadounidense con el 10%. Los principales compradores siguen siendo los grandes fondos institucionales internacionales, que a cierre del primer semestre concentraron cerca del 60% del volumen transaccionado, liderando las operaciones de mayor tamaño. Junto a ellos, los patrimonios privados y los operadores continúan desempeñando un papel muy relevante, especialmente en el mercado hotelero.

Tellería advierte que aunque 2026 puede ser año récord, conviene ser prudente. El máximo histórico sigue siendo el de 2018 con 20.000 millones. Será un año muy grande de operaciones, pero ella tendría más cautela al hablar de cambio de ciclo. Lo que sí está claro es que España ha dejado de ser un mercado periférico para convertirse en uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria de Europa, impulsado por una combinación poco habitual de fundamentales muy sólidos: crecimiento económico por encima de la mayoría de economías europeas, ganancia continua de población y empleo, atracción creciente de capital internacional, y nueva oferta inmobiliaria insuficiente para absorber la demanda pujante en muchos segmentos.