Quando o câmbio favorece e as plataformas digitais transformam imóveis em fontes de renda passiva, o capital estrangeiro encontra novos destinos — e o Brasil, com suas costas litorâneas e burocracia relativamente acessível, tornou-se o mais recente alvo desse movimento global. Americanos, argentinos e europeus compram apartamentos no Rio de Janeiro e em Santa Catarina não apenas para morar, mas para lucrar, enquanto moradores locais assistem aos aluguéis subirem e à sua cidade se transformar. É uma tensão antiga entre o valor de troca e o valor de uso da moradia, que agora chega às praias bras
Explosão de compras de imóveis por estrangeiros no Brasil pressiona aluguéis
Moradores locais enfrentam aumento significativo de aluguéis em cidades como Florianópolis, reduzindo acessibilidade habitacional para população residente.
Um grupo restrito ganha enquanto a cidade toda paga a conta
Mark
Por que agora? O Brasil sempre foi um destino turístico. O que mudou?
Mimi
Três coisas convergiram. O câmbio ficou favorável para estrangeiros — especialmente argentinos, que negociam imóveis em dólar em casa. O Airbnb cresceu e tornou viável gerar renda com um imóvel que você não usa o tempo todo. E o Brasil facilitou a residência para quem compra propriedade. Antes era apenas turismo. Agora é investimento.
Mark
Mas 30% dos apartamentos em Ipanema vendidos para estrangeiros — isso não parece extremo?
Mimi
É. E o mais interessante é que não são casarões ou penthouses. São estúdios compactos, recém-lançados. O modelo é simples: compra barato, usa nas férias, aluga o resto do ano. A receita paga tudo e sobra lucro.
Mark
E os moradores locais? Florianópolis teve 9% de aumento de aluguel em um ano.
Mimi
Esse é o custo invisível. O discurso é que proprietários ganham renda extra. Verdade. Mas quem não tem imóvel — a maioria — paga mais aluguel. É um grupo pequeno ganhando enquanto a cidade toda arca com a conta.
Mark
Bombinhas tem 210 anúncios Airbnb por quilômetro quadrado. Como uma cidade de 25 mil pessoas absorve isso?
Mimi
Não absorve bem. É concentração extrema. Vizinhos reclamam de hóspedes que não respeitam regras, de mudança no ambiente dos condomínios. E os aluguéis sobem porque proprietários veem mais lucro alugando por temporada do que por mês.
Mark
Outros países estão fechando as portas. O Canadá baniu estrangeiros de comprar imóveis. A Espanha quer taxar 100%. Por que o Brasil não faz o mesmo?
Mimi
Porque ainda há uma postura de atração de investimentos. As autoridades veem capital estrangeiro como bom. Mas quando os aluguéis começam a subir demais, a pressão por regulação cresce. O Brasil está alguns passos atrás de Barcelona ou Toronto nessa conversa. Mas a conversa está começando.
El Pulso
- Estrangeiros respondem por 30% das vendas de imóveis compactos em Ipanema e Leblon, e 83% das vendas em Florianópolis foram para argentinos — números que revelam uma transformação acelerada no mercado imobiliário litorâneo.
- O Brasil é o terceiro maior mercado do Airbnb no mundo, e cidades como Bombinhas acumulam 210 anúncios por quilômetro quadrado para uma população de apenas 25 mil habitantes — uma saturação que pressiona diretamente quem precisa alugar para morar.
- Aluguéis em Florianópolis já subiram 9% no último ano, e moradores locais enfrentam uma competição desigual com investidores internacionais que usam o câmbio como vantagem estrutural.
- O STJ exigiu aprovação em assembleia condominial para aluguéis de curta temporada, mas especialistas consideram a medida insuficiente diante da escala do fenômeno.
- Enquanto Canadá, Espanha e Portugal já restringem ou tributam pesadamente a compra de imóveis por estrangeiros, o Brasil mantém as portas abertas — mas o debate sobre as consequências começa a ganhar volume.
Quando o câmbio favorece e as plataformas digitais transformam imóveis em fontes de renda passiva, o capital estrangeiro encontra novos destinos — e o Brasil, com suas costas litorâneas e burocracia relativamente acessível, tornou-se o mais recente alvo desse movimento global. Americanos, argentinos e europeus compram apartamentos no Rio de Janeiro e em Santa Catarina não apenas para morar, mas para lucrar, enquanto moradores locais assistem aos aluguéis subirem e à sua cidade se transformar. É uma tensão antiga entre o valor de troca e o valor de uso da moradia, que agora chega às praias brasileiras com força renovada.
O Brasil deixou de ser apenas destino turístico para se tornar alvo de investidores estrangeiros que enxergam nas cidades litorâneas uma oportunidade que Miami e o Algarve já não oferecem. Câmbio favorável, renda via Airbnb e facilidade de obter residência comprando imóvel formam uma combinação irresistível para americanos, argentinos e europeus. Em Ipanema e Leblon, 30% dos apartamentos compactos recém-lançados foram para estrangeiros. Em Florianópolis, 83% das vendas de uma imobiliária local foram para argentinos. A Lobie, especializada em gestão para investidores internacionais, viu sua carteira estrangeira saltar de 2% para 18% em três anos.
O modelo é simples: compra-se um estúdio, usa-se nas férias e nos grandes eventos, e o Airbnb cobre o resto. O Brasil é hoje o terceiro maior mercado da plataforma no mundo, com Rio e Florianópolis mais do que dobrando suas ofertas desde 2022. Bombinhas, com 25 mil habitantes, acumula mais de 10 mil anúncios — a maior densidade do país. Até lançamentos de luxo como o Senna Tower, planejado para ser o prédio residencial mais alto do mundo, já venderam 16% das unidades para estrangeiros.
Mas há um custo invisível nos números de vendas. Em Florianópolis, os aluguéis subiram 9% no último ano. A diretora de pesquisa do Inside Airbnb resume o paradoxo: o discurso é de renda extra para proprietários, mas na prática um grupo restrito lucra enquanto o restante da população arca com a alta dos aluguéis. O STJ determinou que aluguéis de curta temporada em condomínios dependem de aprovação em assembleia, mas a medida é vista como insuficiente.
Globalmente, a resposta tem sido mais dura. O Canadá baniu a compra por estrangeiros, Portugal limitou seu visto de ouro, e a Espanha estuda taxar essas transações em até 100%. O Brasil, por ora, segue atraindo capital com portas abertas — mas a conversa sobre as consequências para quem mora, e não apenas investe, está apenas começando.
O Brasil virou destino. Não apenas para turistas — embora 9,2 milhões deles tenham chegado em 2025 — mas para investidores estrangeiros que enxergam nas cidades litorâneas do país uma oportunidade que não encontram mais em Miami ou no Algarve. Nos últimos anos, o Rio de Janeiro e Santa Catarina registraram uma explosão de compras de imóveis por estrangeiros, um fenômeno alimentado por três forças convergentes: um câmbio favorável, a possibilidade de gerar renda através do Airbnb, e a facilidade relativa de obter residência comprando propriedade.
Em bairros como Ipanema e Leblon, a proporção é impressionante. Pesquisas mostram que 30% dos apartamentos compactos recém-lançados foram vendidos para estrangeiros, segundo Claudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio de Janeiro. Em Florianópolis, um levantamento de uma imobiliária local revelou que 83% das vendas foram para argentinos buscando unidades na planta. Os compradores vêm principalmente dos Estados Unidos e Argentina, mas também da Europa — França, Suíça — e cada vez mais dos Emirados Árabes Unidos. A Lobie, empresa especializada em gestão de propriedades para investidores estrangeiros, viu sua carteira mudar drasticamente: em três anos, a participação de clientes do exterior saltou de 2% para 18%, e hoje administra aproximadamente 1.620 estúdios de investidores internacionais.
O atrativo é claro. Um estrangeiro compra um estúdio em Ipanema, usa-o durante férias e grandes eventos, e quando não está lá, coloca no Airbnb. A receita cobre a manutenção e deixa lucro. Para argentinos, há ainda a vantagem cambial: imóveis na Argentina são negociados em dólar, tornando transações em reais no Brasil mais atrativas. Além disso, o mercado brasileiro oferece potencial de valorização que cidades litorâneas saturadas no exterior não oferecem mais. E há facilidades burocráticas. Uma resolução do Conselho Nacional de Imigração permite que estrangeiros que comprem imóvel no Brasil solicitem autorização de residência — pessoas físicas precisam investir no mínimo R$ 1 milhão com recursos próprios de origem externa. Para russos que fugiram da guerra na Ucrânia, essa porta aberta para obter passaporte brasileiro tornou-se particularmente atraente.
O Airbnb amplificou tudo isso. O Brasil é agora o terceiro maior mercado da plataforma no mundo, atrás apenas de Estados Unidos e França, mas com um dos crescimentos mais acelerados. Desde 2022, Rio e Florianópolis mais do que dobraram suas ofertas. O Rio tem mais de 60 mil anúncios, Florianópolis tem 36 mil — para comparação, Barcelona, que proibirá a modalidade a partir de 2028 pelos efeitos negativos no mercado imobiliário, tem 26 mil. São Paulo ultrapassa 61 mil. Mas os números mais robustos estão no litoral catarinense. Bombinhas, uma cidade com cerca de 25 mil habitantes, tem mais de 10 mil anúncios Airbnb — uma densidade de 210,3 anúncios por quilômetro quadrado, o maior índice de concentração do Brasil. Balneário Camboriú vem em seguida com 138,8 por km² e mais de 10 mil anúncios ativos. Lançamentos de luxo como o Senna Tower, planejado para ser o prédio residencial mais alto do mundo, também atraem estrangeiros: 16% dos apartamentos já vendidos foram para investidores internacionais.
Mas há um custo que os moradores locais estão pagando. Em Florianópolis, os aluguéis subiram 9% no último ano. Aline Cruviel, diretora de pesquisa do Inside Airbnb, resume o dilema: o discurso é de que é uma oportunidade de renda extra para proprietários, mas na prática um grupo restrito consegue gerar renda enquanto o todo acaba arcando com a alta dos aluguéis. Empresas estrangeiras também observaram a América Latina como oportunidade. A multinacional Blueground, que opera mais de 20 mil propriedades ao redor do mundo, adquiriu a Tabas em 2023, oferecendo aluguéis de curta temporada para estrangeiros no Rio e em São Paulo. A Seazone, uma das maiores anfitriãs do Airbnb no Brasil, possui mais de 3.600 imóveis.
A pressão regulatória está começando. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que aluguéis residenciais em condomínios para estadias curtas dependem de autorização em assembleia com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. Mas a medida não é vista como suficiente para conter a pressão imobiliária. Globalmente, cidades estão tomando medidas mais drásticas. O Canadá baniu a compra de propriedades por estrangeiros em 2023, renovando a proibição em 2025 para vigorar até 2027, argumentando que o capital externo estava tornando a habitação inacessível. A Espanha avalia restrições para cidadãos fora da União Europeia, com propostas de impostos de até 100% nessas transações. Portugal limitou seu programa de "visto de ouro" em 2023 pelos mesmos motivos. A tendência, segundo especialistas, é de regulamentos cada vez mais rigorosos, especialmente quando os aluguéis começam a subir. O Brasil, por enquanto, segue atraindo capital estrangeiro com portas abertas, mas a conversa sobre as consequências está apenas começando.
Citas Notables
A receita obtida certamente paga a manutenção e deixa algum lucro— Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio
É o momento de entender o que está acontecendo, e a pressão no aluguel muda essa percepção— Aline Cruviel, diretora de pesquisa do Inside Airbnb
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