España lidera Europa en esfuerzo económico para comprar vivienda, con incremento nueve veces superior

Comprar una casa en España hoy cuesta casi siete años de ingresos netos para una familia que no es propietaria. En Madrid o Málaga, ese plazo se estira hasta una década. Estos números, extraídos de datos del Banco de España basados en indicadores de la OCDE, cuentan una historia de divergencia radical: desde 1980, el porcentaje de ingresos que un hogar español debe dedicar a la compra de vivienda ha crecido un 88,6%, mientras que en el resto de la zona euro ese incremento apenas alcanza el 10%. España multiplica por nueve el esfuerzo de compra del resto de Europa.

Hoy, un hogar español destina aproximadamente el 40% de sus ingresos brutos a adquirir una vivienda. Esa cifra refleja una emergencia residencial que toca a toda la población. El 11% de las nuevas hipotecas concedidas en 2025 superó el umbral de riesgo fijado en el 35%, y en el mercado del alquiler la situación es aún más grave: el 32,5% de los inquilinos rebasa ese límite recomendado. Incluso quienes logran mantenerse por debajo de ese indicador de carga financiera enfrentan una realidad brutal: necesitan casi siete años de salario familiar para reunir el capital de una casa.

La comparación con otras grandes economías europeas expone la singularidad del problema español. En Alemania e Italia, la accesibilidad a la vivienda ha mejorado desde 1980. Los hogares en esos países dedican entre un 20% y un 40% menos de sus ingresos a la compra de vivienda que hace cuatro décadas, porque sus salarios han crecido más rápido que los precios inmobiliarios. En España ocurre lo opuesto: desde los años noventa, el esfuerzo de compra no ha dejado de aumentar. José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, sitúa parte de esa diferencia en el momento histórico. Cuando España entró en la Unión Europea en 1986, comenzó su transformación en economía rica. El precio de los pisos creció mucho más deprisa que los salarios, pasando de costar alrededor de tres años de ingresos familiares a exigir entre siete u ocho. Ese ajuste ya había ocurrido décadas antes en otros países europeos.

Durante esos años de transformación, las familias españolas contaron con un colchón que ya no existe: la caída de los tipos de interés. Montalvo estima que alrededor de tres cuartas partes de la diferencia con la zona euro se explica por este fenómeno. Los tipos pasaron del 18% en 1980 al 2,8% actual, un cambio irrepetible. Las hipotecas eran más baratas y podían pagarse en más años, lo que permitió que las cuotas mensuales no crecieran al mismo ritmo que los precios del mercado inmobiliario. Ese margen de maniobra ya se agotó.

A la desaparición de ese contexto financiero favorable se suma la falta crónica de oferta. Salvador Marín, director del Servicio de Estudios del Consejo General de Economistas, describe una "asimetría estructural" que arranca en la crisis financiera. El estallido de la burbuja inmobiliaria destruyó alrededor de 1,2 millones de empleos vinculados a la promoción y la construcción. El sector nunca recuperó la capacidad que tenía antes de 2008 para edificar nuevas viviendas. A esa debilidad industrial se suma un factor demográfico perverso: el tamaño medio del hogar en España ha caído de 3,59 personas en 1981 a 2,5 en 2023. Esto multiplica la demanda de unidades residenciales sin necesidad de que crezca la población. La inversión residencial actual, del 5,7% del PIB, sigue por debajo del potencial necesario para equilibrar el mercado.

La lentitud administrativa agrava todo lo anterior. Ignacio Ezquiaga, doctor en Economía y colaborador de Funcas, atribuye buena parte del encarecimiento de la vivienda a la regulación urbanística. Un terreno sin edificar puede costar entre un 30% y un 40% más simplemente porque sea urbanizable en lugar de no serlo, una diferencia que depende de una decisión legal aprobada por un ayuntamiento. Tras el boom inmobiliario de 2007, la propiedad del suelo finalista se concentró en pocas manos. El resultado es un mercado con poca capacidad para reaccionar y procedimientos urbanísticos que pueden prolongarse durante años. "España es un país de viviendas caras porque es incapaz de movilizar suelo con la velocidad suficiente", resume Ezquiaga.

A esto se añade lo que García Montalvo describe como la oposición de los vecinos a nuevas promociones cerca de sus viviendas, "una enfermedad de las sociedades desarrolladas que reduce el ritmo de construcción". España presenta una de las elasticidades de oferta más bajas del mundo, solo por detrás del Reino Unido. Las consecuencias se ven con claridad en Madrid y Barcelona, ciudades que concentran buena parte de la creación de empleo y atraen población y empresas, pero donde resulta más difícil aumentar el parque de viviendas al ritmo que exige esa demanda. La presión sobre los precios se intensifica y empuja a trabajadores hacia municipios cada vez más alejados de los principales centros económicos.

La limitada presencia de vivienda protegida deja poco margen para aliviar esa presión. España apenas cuenta con un parque público equivalente al 1,5% del total, muy por debajo del 7% de media de la Unión Europea. Para Ezquiaga, esa diferencia explica por qué el mercado libre absorbe prácticamente toda la demanda y por qué cualquier incremento de compradores se traslada con rapidez a los precios. Construir más viviendas, sin embargo, no basta. Roberto San Salvador del Valle, catedrático de la Universidad de Deusto, cree que antes hace falta conocer mejor la dimensión real del mercado. En muchos rincones del país se toman decisiones sin datos contrastados. Es necesario un esfuerzo estadístico para delimitar con precisión las magnitudes del problema.