Economistas revelan cómo deducirse hasta el 90% en alquiler bajando precio un 5%

España enfrenta una paradoja fiscal cada vez más visible. Mientras millones de ciudadanos luchan por encontrar vivienda asequible en ciudades como Madrid y Barcelona, donde los alquileres han subido más del 30% en cinco años, el gobierno ha diseñado un mecanismo que intenta recompensar a los propietarios por hacer exactamente lo opuesto: bajar los precios.

La Ley de Vivienda, en su intento por frenar la escalada de precios en mercados tensionados, ha introducido un incentivo fiscal que funciona de manera contrarrestada. Para los contratos de alquiler firmados a partir de 2023, ya existe una reducción base del 50% sobre los rendimientos que declaran los propietarios. Pero el verdadero atractivo fiscal aparece cuando se cumplen condiciones muy específicas: si la vivienda está en una zona oficialmente declarada como mercado tensionado, y el propietario reduce el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior, la deducción puede alcanzar hasta el 90% del rendimiento neto. En la práctica, esto significa que un propietario tributa únicamente por una fracción mínima de lo que realmente ingresa.

El economista Fernando Trías de Bes explicó recientemente en el programa 'Herrera en COPE' cómo funciona esta mecánica. La lógica es simple: si un propietario pierde ingresos al reducir el precio, el sistema fiscal compensa esa pérdida permitiéndole deducir casi la totalidad de sus ganancias. Rocío, propietaria de 75 habitaciones en alquiler, ejemplifica cómo opera el modelo: gana alrededor de 410 euros por piso y recupera su inversión en seis meses. Para propietarios como ella, la ecuación es clara: una rebaja del 5% en el precio, combinada con la deducción fiscal del 90%, puede resultar más rentable que mantener precios altos.

Pero acceder a este beneficio requiere cumplir requisitos técnicos precisos. La vivienda debe estar efectivamente situada en una zona tensionada reconocida por las autoridades, el contrato debe ser nuevo, y la rebaja debe poder acreditarse documentalmente comparando el contrato anterior con el actual. Si el inquilino cambia, el propietario debe aplicar nuevamente esa reducción del 5% para mantener el incentivo. No es un beneficio automático; es un sistema que exige documentación y cumplimiento estricto de condiciones.

El contexto que rodea esta medida es crucial para entender su alcance. Según datos del Banco de España, cerca del 71% de los hogares españoles son propietarios de su vivienda, y una parte creciente adquiere segundas propiedades específicamente para alquilarlas. Este auge inversor ha coincidido precisamente con una presión creciente sobre el acceso a la vivienda. La demanda ha tensionado los precios especialmente en núcleos urbanos, creando un círculo donde la inversión inmobiliaria se vuelve cada vez más atractiva mientras que el acceso a vivienda se vuelve cada vez más difícil para los inquilinos.

La campaña de la Renta de este año, que se extiende hasta el 30 de junio, incorpora otros ajustes relevantes más allá de esta medida estrella. Las rentas del trabajo más bajas cuentan con mejoras que pueden traducirse en deducciones de alrededor de 340 euros. Los donativos han visto ampliado su beneficio fiscal, alcanzando el 80% en los primeros 250 euros aportados. También se mantiene el impulso a la movilidad sostenible, con deducciones del 15% por la compra de vehículos eléctricos hasta un máximo de 3.000 euros, además de incentivos para la instalación de puntos de recarga.

Las deducciones por eficiencia energética continúan vigentes, aunque condicionadas a la demostración efectiva de una reducción del consumo mediante certificados energéticos antes y después de las mejoras. El sistema fiscal español ha incorporado cada vez más matices y condiciones específicas, lo que requiere revisión cuidadosa caso por caso. Trías de Bes ha insistido en la importancia de esta revisión detallada, ya que el margen entre maximizar beneficios y perder oportunidades fiscales depende de entender correctamente cada condición y cada zona declarada como tensionada.