Crédito hipotecario para vivienda usada: el multiplicador económico que Colombia necesita

El presidente Abelardo De La Espriella tiene una meta clara: que la economía colombiana crezca 6% anual. Un sector está levantando la mano para ayudar a lograrlo, y no es el que muchos esperarían. Se trata de la compra de vivienda usada, un mercado que permanece en gran medida dormido pero que, según un estudio reciente, podría ser un multiplicador económico de proporciones considerables.

La investigación conjunta del centro de pensamiento ANIF y Colombia Fintech presenta un hallazgo que suena casi demasiado bueno para ser verdad: por cada peso que se moviliza a través de crédito hipotecario para la compra de una casa de segunda mano, la economía podría crecer hasta 4,8 pesos. Gabriel Santos, presidente de Colombia Fintech, lo expresó con claridad: en Colombia hay más de 900 mil millones de pesos atrapados en ladrillo, en viviendas que sus dueños poseen pero no pueden convertir en liquidez. Si ese capital pudiera fluir, el multiplicador económico sería cercano a 4,8 pesos por cada peso prestado. La magnitud de esa cifra invita a la reflexión sobre lo que significaría para una economía que lleva años desacelerada.

Actualmente, la participación del sector hipotecario en el PIB colombiano ronda el 5%, una cifra que palidece frente a la de otros países. En Estados Unidos, el sector representa aproximadamente el 50% del PIB anual, mientras que en Chile alcanza el 26%. Esa brecha no es meramente estadística; refleja una diferencia fundamental en cómo se moviliza el capital y cómo las familias acceden a recursos. Colombia, según Santos, sigue siendo un país de ahorradores que enfrenta dificultades inmensas para convertir esos ahorros en liquidez a través del mercado de vivienda.

El problema es tangible y bien documentado. Mientras que en otros países la venta de una vivienda usada tarda en promedio dos semanas, en Colombia el proceso se extiende a casi 18 meses. Esa demora no es un inconveniente menor; es un obstáculo que desalienta tanto a vendedores como a compradores y que mantiene el capital inmóvil. Más revelador aún es que solo el 35% de las viviendas existentes en el país acceden a una deuda hipotecaria. El resto permanece fuera del sistema financiero formal, sin poder servir como colateral para otros créditos o como puente hacia mayor inclusión financiera.

Santos propuso una solución que apunta hacia la modernización: impulsar normas que permitan la entrada de nuevos actores que, a través de la tecnología, ofrezcan acceso digital e inmediato a hipotecas. Eso permitiría que las personas conviertan un activo que ya poseen—su vivienda—en recursos líquidos sin los trámites que hoy toman meses. Paralelamente, pidió que se establezcan políticas de inclusión financiera, como la expansión del sistema de pagos inmediatos Bre-B, para que más colombianos se integren al ecosistema financiero formal. La cifra que subraya la urgencia es preocupante: 480 mil personas salieron del mercado de crédito formal en 2025.

Desde la ANIF, José Ignacio López agregó otra dimensión al problema. El sector constructor ha estado perdiendo terreno durante casi una década. En 2015, su participación en el PIB era del 12,4%; para 2025 había caído al 9,5%. La suspensión del programa Mi Casa Ya agravó la situación: el desistimiento de viviendas VIS llegó al 15%, el 30% de las unidades VIS terminadas permanecen sin vender, y el 70% de las unidades VIS canceladas nunca se completaron. López enfatizó que aunque no se debe elegir entre vivienda nueva o usada, el país necesita enfocarse en el mercado de vivienda usada como una solución ante la desaceleración del sector constructor.

Los beneficios de ampliar el acceso a crédito hipotecario van más allá del crecimiento económico inmediato. López señaló que cuando los hogares colombianos acceden a vivienda y a crédito hipotecario, ese activo funciona como colateral que abre puertas a otros tipos de crédito: productivo, de emprendimiento, de consumo. Se genera un relacionamiento con el sector financiero que expande la inclusión más allá del crédito hipotecario inicial. Además, el acceso a seguros de vivienda se vuelve más probable, algo que el terremoto del 10 de agosto demostró que es crítico.

La invitación de los expertos es clara: el Gobierno Nacional y el sector bancario deben trabajar juntos para acelerar el acceso a crédito hipotecario, tanto para vivienda nueva como usada. No se trata de una propuesta ideológica sino de una lectura pragmática de cómo reactivar una economía que ha estado desacelerada durante años. El multiplicador de 4,8 pesos por cada peso prestado no es una promesa mágica; es el resultado de un análisis que sugiere que hay capital atrapado esperando ser liberado, y que las herramientas para hacerlo—tecnología, regulación, inclusión financiera—ya existen o pueden crearse rápidamente.