A partir de 2027, o mercado imobiliário passará por uma mudança estrutural
A partir de 2027, o Brasil redefine os contornos da propriedade imobiliária como atividade econômica: a Lei Complementar nº 214/2025 introduz novos tributos para proprietários que acumulam mais de três imóveis e receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis. A mudança não é universal — ela traça uma linha entre quem administra um patrimônio pessoal e quem exerce, de fato, uma atividade imobiliária habitual. Para os que cruzam essa fronteira, o tempo de uma gestão passiva e informal chegou ao fim.
- A reforma cria dois novos tributos — IBS e CBS — que passam a incidir sobre proprietários que atendem simultaneamente a dois critérios: receita anual acima de R$ 240 mil e exploração de mais de três imóveis.
- Investidores com carteiras maiores já sentem a pressão: a carga tributária adicional pode chegar a 27%, exigindo decisões urgentes sobre como estruturar patrimônio e operações.
- Pequenos proprietários respiram com mais tranquilidade, protegidos por uma redução de 70% nas alíquotas e um redutor social de R$ 600 mensais para imóveis residenciais.
- O mercado começa a se reorganizar: imobiliárias e contadores passam a ser procurados por proprietários que não conseguem navegar sozinhos pela nova complexidade fiscal.
- A regulamentação definitiva ainda depende de esclarecimentos da Receita Federal, mantendo o setor em compasso de espera enquanto o prazo de 2027 se aproxima.
A partir de 2027, proprietários de imóveis alugados no Brasil que receberem mais de R$ 240 mil anuais e explorarem mais de três imóveis distintos passarão a recolher dois novos tributos — o IBS e a CBS — criados pela Lei Complementar nº 214/2025. O ponto central da mudança é que os dois critérios são cumulativos: quem tem renda alta mas poucos imóveis, ou muitos imóveis mas renda abaixo do limite, fica fora do novo regime. Isso protege a maioria dos pequenos proprietários residenciais.
Renato Perez, presidente do Secovi-MS, reconhece que parte da regulamentação ainda aguarda esclarecimentos da Receita Federal, mas é categórico: não existe solução única. Cada proprietário precisa analisar sua situação com contador e advogado, e em muitos casos constituir uma pessoa jurídica pode ser o caminho mais eficiente para aproveitar créditos tributários.
A tributarista Telma Flores reforça que a reforma não tributa qualquer aluguel recebido por pessoa física — ela distingue a administração de patrimônio pessoal do exercício habitual de atividade econômica imobiliária. Para quem se enquadra nos critérios, soma-se uma nova camada de tributação ao Imposto de Renda já existente. Ainda assim, reduções de 70% nas alíquotas e o redutor social de R$ 600 mensais para imóveis residenciais podem amortecer o impacto real.
Fernando Catalano, da Imobiliária Formato, enxerga na reforma uma oportunidade de reorganização do setor: proprietários que hoje administram imóveis sozinhos tendem a buscar imobiliárias para cumprir as novas obrigações fiscais. Mas ele alerta que o período de transição trará custos adicionais — e que uma carga que pode chegar a 27% exige planejamento estratégico, não adaptação passiva.
A partir de 2027, o Brasil começa a implementar uma mudança estrutural na forma como proprietários de imóveis alugados pagam impostos. A reforma tributária aprovada na Lei Complementar nº 214/2025 introduz dois novos tributos — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — para um grupo específico de proprietários: aqueles que auferem receita anual superior a R$ 240 mil com aluguel e exploram mais de três imóveis distintos. A mudança é gradual, mas já começa a preocupar investidores e profissionais do setor imobiliário em Campo Grande e no país.
O ponto crucial é que os dois critérios são cumulativos. Não basta ter receita alta ou muitos imóveis — é preciso atender aos dois requisitos simultaneamente. Um proprietário que recebe R$ 250 mil por ano mas aluga apenas dois imóveis não será afetado. Da mesma forma, quem explora cinco imóveis mas recebe apenas R$ 180 mil anuais também fica fora da nova tributação. Essa distinção é importante porque significa que pequenos proprietários — a maioria dos que alugam imóveis residenciais — tendem a sentir impacto menor ou nenhum.
Renato Perez, presidente do Secovi-MS (Sindicato de Habitação de Mato Grosso do Sul), reconhece que ainda há dúvidas porque parte da regulamentação depende de esclarecimentos da Receita Federal. Mas ele é claro sobre uma coisa: a partir de 2027, o mercado imobiliário passará por uma mudança estrutural. Segundo Perez, não existe solução única para todos os proprietários. A recomendação é que cada caso seja analisado individualmente por contador e advogado, considerando patrimônio, renda e regime tributário atual. Em muitos casos, ele sugere, constituir uma pessoa jurídica pode ser mais eficiente para aproveitar créditos tributários e reduzir custos.
A advogada tributarista Telma Flores esclarece um ponto frequentemente mal interpretado: a reforma não cria tributação automática sobre qualquer aluguel recebido por pessoa física. A legislação diferencia quem apenas administra o próprio patrimônio de quem exerce atividade econômica imobiliária de forma habitual. O que muda é que se você se enquadrar nos critérios legais — receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis — você passa a recolher uma nova camada de tributação sobre essa mesma grandeza econômica, além do Imposto de Renda que já pagava.
Há, porém, amortecedores na legislação. As alíquotas de IBS e CBS sofrem redução de 70% nas operações de locação. Além disso, existe um redutor social de R$ 600 por mês para imóveis residenciais. Esses fatores podem diminuir significativamente a carga efetiva dependendo da situação específica de cada proprietário. Telma observa que em Campo Grande, os impactos serão sentidos em maior proporção por investidores, empresas patrimoniais, imobiliárias, incorporadoras e proprietários que possuem vários imóveis para locação — não por todo proprietário indiscriminadamente.
Fernando Catalano, diretor da Imobiliária Formato, vê na reforma uma oportunidade de reorganização do mercado. Segundo ele, muitos proprietários que hoje administram imóveis por conta própria poderão buscar imobiliárias para cumprir as novas obrigações fiscais, como emissão de notas fiscais e adequação aos sistemas exigidos pelo governo. Imobiliárias que desenvolvem expertise em planejamento tributário tendem a receber mais imóveis de proprietários que não conseguem lidar sozinhos com a complexidade das novas regras.
Mas há um custo. Fernando avalia que o novo modelo poderá elevar os custos para investidores e para as próprias imobiliárias durante o período de transição, embora ressalte que as alíquotas definitivas ainda dependem de regulamentação. Como investidor, você terá um incremento no seu investimento que pode chegar a 26,5% ou 27%, conforme sua situação. Isso exige planejamento tributário cuidadoso — não é uma mudança que se absorve passivamente, mas uma que demanda decisões estratégicas sobre como estruturar o patrimônio e as operações imobiliárias nos próximos anos.
Citas Notables
A partir de 2027 o mercado imobiliário passará por uma mudança estrutural— Renato Perez, presidente do Secovi-MS
Não se trata de uma mudança que atinge automaticamente todo proprietário, mas de uma alteração que exige análise mais cuidadosa de quem explora imóveis com volume, habitualidade e finalidade econômica— Telma Flores, advogada tributarista
La Conversación del Hearth Otra perspectiva de la historia
Por que essa reforma só afeta quem tem mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil? Por que esses números específicos?
Porque a lei quer distinguir entre quem administra um pequeno patrimônio pessoal e quem exerce atividade econômica de forma profissional. Os dois critérios juntos indicam que você está operando como um negócio, não apenas alugando um ou dois imóveis para complementar renda.
Então um pequeno proprietário realmente não sente nada disso?
Não necessariamente nada. Se você tem três imóveis e recebe R$ 200 mil por ano, não se enquadra. Mas se tem cinco imóveis e recebe R$ 300 mil, aí sim — e aí entram em jogo as reduções de 70% nas alíquotas e o redutor de R$ 600 mensais para residencial, que podem aliviar bastante a carga.
Qual é o grande problema que os investidores estão vendo?
O custo operacional. Não é só o imposto novo — é que agora você precisa emitir notas fiscais, se adequar a sistemas governamentais, talvez contratar uma imobiliária ou contador especializado. Isso tudo tem preço, e durante a transição pode ser bastante pesado.
As imobiliárias ganham com isso?
Ganham e perdem. Ganham porque vão receber mais clientes buscando ajuda com planejamento tributário. Perdem porque elas também têm custos operacionais novos para cumprir as obrigações. É uma reorganização do mercado, não um ganho limpo para ninguém.
E se eu constituir uma empresa em vez de ser pessoa física?
Aí você pode aproveitar melhor os créditos tributários do novo sistema. É por isso que especialistas recomendam análise individual — para alguns proprietários, virar pessoa jurídica compensa; para outros, não vale a pena.