Un techo sin servicios no es solución: es una trampa
Durante décadas, los planes presidenciales peruanos han prometido resolver la crisis habitacional construyendo más viviendas, abaratando su acceso y formalizando la propiedad. Sin embargo, cuando más de la mitad de la población carece de vivienda digna y el 70% de las casas son autoconstruidas informalmente, la evidencia sugiere que estas promesas reposan sobre mitos que confunden síntomas con causas. La verdadera pregunta no es cuántas casas se construyen, sino si las ciudades peruanas ofrecen las condiciones —empleo, servicios, conectividad, seguridad— que hacen posible una vida digna.
- Más del 50% de los peruanos vive sin acceso a vivienda formal adecuada, un déficit que ninguno de los 36 planes presidenciales analizados ha logrado revertir.
- El 70% de las viviendas en el país son autoconstruidas sobre terrenos informales, lo que revela que el problema no es falta de construcción sino falta de ingresos y acceso financiero.
- La titulación masiva de propiedades, lejos de proteger a las familias vulnerables, consolida situaciones de riesgo y alimenta el tráfico de tierras, una de las economías ilegales más rentables del país.
- La demanda de vivienda en alquiler en Lima se ha triplicado en una década, mientras la oferta formal cubre apenas el 34% de la demanda real, señalando un desajuste estructural que la construcción sola no puede corregir.
- Sin una estrategia que articule empleo formal, inclusión financiera, planificación urbana y lucha contra la informalidad, cualquier promesa electoral en materia de vivienda seguirá siendo, en el mejor de los casos, insuficiente.
Treinta y seis planes presidenciales peruanos comparten una misma lógica: construir más casas, entregarlas a bajo costo y formalizar la propiedad bastará para resolver la crisis habitacional. Un columnista de El Comercio desmonta esa lógica identificando tres mitos que han desviado el debate público lejos de los problemas estructurales que mantienen a millones fuera de una vivienda digna.
El primer mito es creer que una casa, por sí sola, es suficiente. Un techo sin agua, sin electricidad, sin escuelas ni transporte hacia empleos formales no resuelve la pobreza: la perpetúa bajo otra forma. Lo que el país necesita no es construir en la periferia, sino fortalecer ciudades donde los servicios y las oportunidades estén realmente disponibles.
El segundo mito sostiene que el problema es la escasez de oferta inmobiliaria. Pero las ventas representan apenas el 50% de lo construido, y la oferta formal cubre solo el 34% de la demanda. El cuello de botella es la capacidad de pago de las familias, no la cantidad de unidades disponibles. Construir más sin atacar la pobreza de ingresos es, como señala el análisis, llenar un balde con agujero.
El tercero —y quizás el más peligroso— es la fe en la titulación como remedio. Un título no trae agua ni reduce el riesgo de una zona peligrosa; sí consolida asentamientos vulnerables y genera incentivos para la lotización ilegal y el tráfico de tierras. Lo que Perú necesita es una estrategia integral: planificación urbana seria, inclusión financiera real, empleo formal y una lucha frontal contra la informalidad. La pregunta que deja el análisis es si algún candidato presidencial estará dispuesto a romper con estos mitos.
Treinta y seis planes presidenciales en Perú descansan sobre la misma arquitectura defectuosa: la creencia de que construir más casas, entregarlas baratas y formalizar la propiedad resolverá la crisis habitacional que afecta a más de la mitad de la población. Pero esta lógica, aunque suena razonable a primera vista, descansa en tres supuestos profundamente equivocados que han desviado la discusión pública lejos de los problemas reales que mantienen a millones de peruanos fuera del acceso a una vivienda digna.
El primer error es asumir que una casa, por sí sola, es suficiente. Un techo sin agua corriente, sin electricidad confiable, sin acceso a internet, sin escuelas o clínicas cercanas, sin transporte público que conecte a empleos formales, no resuelve nada. La salida de la pobreza exige todo eso junto. Una vivienda aislada en una zona remota, sin servicios, sin oportunidades de trabajo, sin educación de calidad, no es una solución: es una trampa que perpetúa la exclusión bajo otro nombre. Lo que el país necesita no es construir casas baratas en la periferia, sino fortalecer sus ciudades como espacios donde los servicios, el empleo y las oportunidades estén realmente disponibles. Eso significa planificación urbana seria, ciudades funcionales y competitivas donde las personas puedan desplegar sus capacidades.
El segundo mito sostiene que el problema es la falta de oferta inmobiliaria. Pero los números cuentan otra historia. Las ventas de viviendas representan apenas el 50 por ciento de lo que se construye. La oferta existente cubre solo el 34 por ciento de la demanda anual, sumada al déficit acumulado. Más del 70 por ciento de las viviendas en el país son autoconstruidas, la mayoría sobre ocupaciones informales de terreno. En Lima, la demanda de viviendas en alquiler se ha triplicado en la última década. El cuello de botella no es la construcción: es la capacidad de las familias para pagar. Construir más casas sin resolver la pobreza de ingresos es como llenar un balde con un agujero en el fondo. La verdadera solución pasa por inclusión financiera real, por sincerar los ingresos de las familias, por crear empleo formal a nivel nacional, por invertir en infraestructura de transporte que reduzca costos logísticos y tiempos de desplazamiento. El Fondo Mivivienda debería reestructurarse para que sus programas respondan a los ingresos reales de las familias, no a categorías de precio de viviendas desconectadas de la realidad económica.
El tercer mito es quizás el más peligroso: la idea de que entregar un título de propiedad resuelve la vulnerabilidad. Esta es la política habitacional más antigua y persistente de Perú, y también la más engañosa. Un documento que dice que alguien es dueño de una casa no mejora esa casa ni su entorno. No trae agua si no hay tuberías. No trae seguridad si la zona es de alto riesgo. Lo que sí hace es consolidar y legitimar situaciones de riesgo que luego el Estado no puede revertir. Peor aún: genera incentivos perversos. Promueve indirectamente la lotización ilegal de suelo rural, la ocupación de zonas peligrosas, el mercado negro de tierras. No es coincidencia que el tráfico de tierras sea una de las economías ilegales más rentables del país.
La política de vivienda en Perú ha estado atrapada en un ciclo de soluciones parciales que, en el mejor de los casos, no funcionan, y en el peor, alimentan la informalidad. Lo que se necesita es una estrategia integral: desarrollo territorial y regional coordinado, planificación urbana seria con modernización de ciudades, inclusión financiera genuina, promoción agresiva de empleo formal, y una lucha frontal contra el tráfico de tierras. Sin eso, cualquier promesa electoral seguirá siendo inocua o, peor, funcional a la expansión de lo informal. Los candidatos presidenciales tienen la oportunidad de romper con estos mitos. La pregunta es si alguno lo hará.
Citações Notáveis
La salida permanente de la pobreza requiere, además de una vivienda, acceso a servicios básicos, educación y salud de calidad, transporte público y empleo formal— Análisis citando a C. Trivelli (2019)
El título de propiedad no mejora las condiciones de la vivienda ni de su entorno; por el contrario, consolida y legitima situaciones de riesgo y vulnerabilidad— Columnista sobre el tercer mito
A Conversa do Hearth Outra perspectiva sobre a história
¿Por qué un título de propiedad no resuelve la vulnerabilidad si le da a alguien la seguridad legal de que la casa es suya?
Porque la vulnerabilidad no es un problema legal, es un problema material. Un título no trae agua si no hay tuberías. No protege si la casa está en una zona de inundación o deslizamiento. Lo que hace es legitimar una situación de riesgo que ya existe, y eso es peligroso porque entonces el Estado dice que ya hizo su parte.
Pero entonces, ¿qué debería hacer el Estado primero?
Equipar las ciudades. Hacer que sean lugares donde realmente se puede vivir: servicios básicos, transporte, empleos formales, escuelas, clínicas. Un título en una ciudad funcional tiene valor. Un título en una zona aislada sin servicios es solo un papel.
¿Y por qué los gobiernos siguen eligiendo construir más casas en lugar de hacer eso?
Porque es más fácil de contar en una campaña. Puedes decir "construimos 10 mil viviendas". Pero equipar una ciudad, crear empleo formal, modernizar infraestructura, eso es trabajo de años y no cabe en un eslogan.
¿Entonces el problema es político, no técnico?
Es ambos. Técnicamente sabemos qué funciona. Políticamente, nadie quiere hacer el trabajo difícil.