La brecha de precio entre hoteles de lujo y gama media se ha duplicado
España recibió 97 millones de turistas en 2025 con gasto superior a 127.000 millones de euros, posicionándola como mercado hotelero más líquido de Europa. La brecha de precios entre hoteles de lujo y segmento midscale se ha duplicado, creando oportunidades de reposicionamiento en activos con menor inversión previa.
- España recibió 97 millones de turistas en 2025 con gasto superior a 127.000 millones de euros
- Inversión hotelera en España alcanzó 4.275 millones de euros en 2025
- Actyus Hospitality Fund II planea invertir más de 200 millones de euros en 5-6 hoteles
- La brecha de precios entre hoteles de lujo y midscale se ha duplicado en cinco años
España consolida su posición como potencia turística mundial, atrayendo inversión hotelera récord de 4.275 millones de euros en 2025. Nuevos fondos especializados democratizan el acceso a este mercado para inversores privados.
España ha llegado a un punto de inflexión en su industria turística. El país recibió casi 97 millones de visitantes internacionales en 2025, y los turistas gastaron más de 127.000 millones de euros durante sus estancias. Estas cifras no son meros números en un informe económico; representan una realidad tangible: hoteles llenos, restaurantes con reservas, playas y ciudades históricas saturadas de actividad. Los analistas proyectan que para 2050, España podría recibir 130 millones de visitantes anuales, consolidándose como el principal destino turístico mundial. El turismo se ha convertido en uno de los pilares fundamentales de la economía española, y esa solidez está atrayendo dinero.
La inversión hotelera en España alcanzó los 4.275 millones de euros en 2025, según datos de Colliers, posicionando al país entre los mercados hoteleros más atractivos de Europa. Después de la pandemia, los volúmenes se estabilizaron en una banda de entre 3.000 y 4.500 millones anuales. En el primer semestre de 2026, la inversión ya superaba en un 26% la del mismo período del año anterior, indicando que el momentum continúa. Sin embargo, invertir en hoteles no es lo mismo que invertir en inmuebles convencionales. Requiere entender los modelos operativos, los diferentes segmentos de mercado, los operadores más fuertes en cada nicho, y la capacidad de rediseñar y mejorar establecimientos para aumentar su rentabilidad. Históricamente, este conocimiento especializado ha limitado el acceso a grandes cadenas hoteleras y a inversores institucionales de envergadura.
Esa barrera está comenzando a erosionarse. Nuevos fondos de inversión especializados están emergiendo, combinando experiencia inmobiliaria con conocimiento operativo hotelero y capacidad de gestión. Estos vehículos están abriendo la puerta a inversores privados que antes no tenían acceso a este tipo de activos. Un ejemplo es Actyus Hospitality Fund II, impulsado por Actyus, la gestora de inversiones alternativas de Andbank. El fondo planea invertir más de 200 millones de euros en hoteles vacacionales de tres y cuatro estrellas ubicados en destinos consolidados de España. La estrategia contempla construir una cartera de entre cinco y seis establecimientos con más de 1.000 habitaciones en total, con potencial claro de reposicionamiento y mejora operativa.
Actyus no llega a este mercado sin experiencia. A través de su fondo Atalaya, lanzado en 2020, ya ha invertido más de 110 millones de euros en cuatro hoteles vacacionales en la Costa del Sol, Baleares y Canarias. Recientemente completó la venta del Hotel San Fermín en Benalmádena, Málaga, su primera desinversión desde el lanzamiento del vehículo. Esa operación valida su modelo: comprar, mejorar, vender. Ahora busca replicarlo a mayor escala.
La tesis de inversión que sustenta Actyus Hospitality Fund II se apoya en una transformación que está ocurriendo en el mercado hotelero español. Durante los últimos cinco años, el crecimiento del sector ha estado impulsado principalmente por el segmento de lujo, que concentró una parte significativa de la inversión. Pero los precios han subido tanto que están frenando la expansión. El incremento de tarifas en los últimos años, combinado con el crecimiento sostenido de los costes operativos —especialmente los de personal—, está moderando el potencial de crecimiento del segmento premium. Esto está desplazando el interés inversor hacia otros productos: hoteles de gama media con mayor margen de mejora, mejores márgenes potenciales, y más oportunidades para optimizar la operativa.
Max Hap, gestor de Actyus Hospitality Fund II, lo explica con claridad: en los últimos cinco años, la brecha de precio entre los hoteles de mayor categoría y los productos midscale se ha duplicado. Esa divergencia abre una oportunidad real para crear valor reposicionando activos que han recibido menos atención e inversión en años recientes. Además, el fuerte incremento de costes operativos favorece a aquellos hoteles con estructuras más eficientes y mayor flexibilidad para optimizar márgenes. En otras palabras, los hoteles de gama media bien gestionados pueden ser más rentables que los de lujo mal gestionados.
Después de décadas en las que el mercado hotelero español estuvo dominado por operadores e inversores institucionales, está entrando en una nueva fase. Los inversores privados, a través de fondos especializados, pueden ahora participar en el crecimiento y la creación de valor de uno de los sectores más dinámicos de la economía española. No es una democratización completa, pero es un cambio real en quién puede jugar en este mercado.
Notable Quotes
En los últimos cinco años, la brecha de precio entre los hoteles de mayor categoría y los productos midscale se ha duplicado. Esta circunstancia abre una oportunidad relevante para crear valor mediante el reposicionamiento de activos que han recibido menor atención e inversión durante los últimos años.— Max Hap, gestor de Actyus Hospitality Fund II
The Hearth Conversation Another angle on the story
¿Por qué ahora? ¿Qué ha cambiado para que los inversores privados puedan acceder a hoteles?
Durante años, el conocimiento operativo hotelero era escaso y caro. Solo las grandes cadenas y los fondos institucionales podían permitirse el lujo de entender cómo mejorar un hotel. Ahora existen gestoras especializadas que tienen ese conocimiento y lo ponen a disposición de inversores privados a través de fondos.
Pero ¿no es arriesgado? Los hoteles son negocios complicados.
Lo son, pero el riesgo está siendo mitigado. Estos fondos no compran cualquier hotel; compran activos con potencial claro de mejora operativa. Actyus, por ejemplo, ya ha demostrado que puede comprar, mejorar y vender con éxito.
¿Y por qué la gama media y no el lujo?
Porque la brecha de precios se ha duplicado. Los hoteles de lujo están tan caros que los márgenes de mejora son limitados. Los de gama media, en cambio, han recibido menos inversión y tienen más espacio para crecer. Además, con los costes de personal subiendo, un hotel eficiente de gama media puede ser más rentable que un hotel de lujo ineficiente.
¿Esto significa que España va a tener menos hoteles de lujo?
No necesariamente. Significa que el dinero nuevo está fluyendo hacia otro segmento. El lujo seguirá existiendo, pero el crecimiento futuro probablemente vendrá de mejorar y optimizar lo que ya existe en la gama media.
¿Cuál es el horizonte temporal para estos inversores?
Actyus compra, mejora durante algunos años, y luego vende. No es una inversión de largo plazo pasivo. Requiere gestión activa y una salida clara. El fondo Atalaya ya ha completado su primera venta, lo que valida el modelo.
¿Qué pasa si el turismo se desacelera?
Ese es el riesgo real. Pero la tesis se apoya en que España seguirá siendo un destino turístico fuerte. Los números de 2025 y las proyecciones para 2050 sugieren que la demanda seguirá siendo sólida. Dicho esto, cualquier inversión en turismo lleva ese riesgo incorporado.