La competencia no desaparece, pero deja de ser una pelea abierta por precio
La CNMC investiga si los banqueros del Ibex coordinaron discursos públicos para fijar precios hipotecarios más altos y reducir competencia. Los tipos hipotecarios en España subieron gradualmente desde 2,61% a 2,8%, coincidiendo con cambios en la política comercial de las entidades.
- La CNMC investiga si los banqueros del Ibex coordinaron discursos públicos para fijar precios hipotecarios más altos
- Los tipos hipotecarios en España subieron de 2,61% en diciembre de 2025 a 2,8% en abril de 2026
- Bankinter perdió el 40% de su producción hipotecaria tras negarse a subir precios
- España tiene el tercer tipo hipotecario más bajo de la Zona Euro, solo detrás de Malta y Bulgaria
- La investigación durará un máximo de 24 meses
La CNMC abre investigación sobre posible coordinación entre bancos españoles para encarecer hipotecas, analizando si sus declaraciones públicas revelan acuerdos tácitos sobre política comercial.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia encendió las alarmas hace poco al detectar un patrón inquietante en las ruedas de prensa de resultados de los grandes bancos españoles. Los ejecutivos de Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja parecían estar cantando la misma canción sobre el mercado hipotecario, y la CNMC quiere saber si esas coincidencias en el discurso público escondían algo más: un acuerdo tácito para encarecer los préstamos inmobiliarios.
La normativa de competencia es clara y severa en este punto. No solo prohíbe los pactos directos entre competidores, sino también los acuerdos implícitos, aquellos en los que una empresa señala a las otras cuál será su política comercial sin necesidad de una conversación explícita. Lo que la CNMC está investigando es si los banqueros, al hablar públicamente sobre la insostenibilidad de los precios bajos en hipotecas, estaban coordinando de facto una subida de tipos. Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, fue de las primeras en levantar la voz hace casi un año, advirtiendo que la competencia desenfrenada estaba llevando las hipotecas a niveles que comprometían la rentabilidad. En enero, durante la presentación de resultados, fue más directo aún: algunas entidades estaban otorgando financiación por debajo del 2%, por debajo incluso del euríbor. Usó la palabra que nadie quería escuchar: burbuja. Semanas después, la producción hipotecaria de Bankinter se desplomó un 40%.
El BBVA, tras cerrar su oferta pública de adquisición del Sabadell, también se sumó al discurso. Su consejero delegado, Onur Genç, aseguró que los precios del mercado no tenían sentido económico y que resultaba más rentable invertir en bonos soberanos. Santander, por su parte, fue el primero en detectar señales de que la guerra hipotecaria estaba amainando, allá por octubre del año anterior. CaixaBank, el líder indiscutible del mercado español, se defendió diciendo que simplemente mantenía su cuota de mercado, ni más ni menos. Pero lo cierto es que en la práctica, los discursos coincidieron con un cambio real en la política comercial de las entidades. Pasaron de una competencia abierta y feroz a un escenario más contenido, donde eran más selectivas con sus ofertas.
El encarecimiento ha sido gradual pero medible. Según datos del Banco Central Europeo, el tipo medio de las hipotecas en España pasó de 2,61% en diciembre de 2025 a 2,8% en abril de este año. Parece poco, pero en los catálogos comerciales de bancos como Santander, BBVA, Bankinter y Unicaja se observan incrementos de entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales en las hipotecas a tipo fijo, las más demandadas. Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, lo describe así: la competencia no desaparece, pero deja de ser una pelea abierta por precio. Pablo Vega, experto de Roams, añade que en las últimas semanas se aprecia un giro al alza, aunque no hablamos todavía de un encarecimiento abrupto.
Un alto directivo bancario, que prefirió no identificarse, ofrece una explicación que suena plausible: durante 2025, una entidad líder, presumiblemente CaixaBank, fue particularmente agresiva en precios, obligando al resto a ofrecer hipotecas a precios bajos para no perder cuota de mercado. Eso empujó a todo el sector a un territorio que muchos consideraban insostenible. De ahí las quejas públicas. En los primeros meses de 2026, los bancos comenzaron a elevar los tipos. Pero hay que considerar también el contexto macroeconómico: mayor incertidumbre, presión inflacionista por la guerra en Oriente Próximo, y el Banco Central Europeo subiendo tipos de interés del 2% al 2,25%. El euríbor, al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables, pasó de 2,081% en junio de 2025 a 2,809% actualmente.
Lo paradójico es que las hipotecas españolas siguen siendo baratas comparadas con otros países europeos. El tipo medio del 2,8% coloca a España como el tercer país más barato de la Zona Euro, solo detrás de Malta (2,08%) y Bulgaria (2,45%). El promedio europeo está en 3,43%. En Francia es 3,11%, en Italia 3,47%, en Países Bajos 3,64% y en Alemania 3,84%, más de un punto porcentual por encima. Para poner esto en perspectiva: una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al 2,8% implica pagar unos 95.850 euros en intereses totales. La misma operación en Alemania, al 3,84%, cuesta 137.130 euros en intereses, un 43% más. Eso explica por qué los banqueros se quejaron públicamente: las hipotecas españolas simplemente no son tan rentables como en otros mercados, y los bancos han tenido que compensar esa presión sobre rentabilidad con ingresos complementarios como seguros, gestión de activos y captación de nóminas vinculadas.
La investigación de la CNMC durará un máximo de 24 meses. Teóricamente, la multa máxima por infracciones tipo cártel podría alcanzar el 10% de los ingresos globales totales de los grupos investigados. Pero los analistas de Jefferies esperan un resultado benigno, sin multas significativas para el sector, si es que finalmente las hay. La pregunta que queda en el aire es si las palabras de los banqueros fueron simplemente una expresión legítima de preocupación sobre márgenes insostenibles, o si constituyeron algo más: una coordinación implícita para recuperar rentabilidad a costa de los clientes.
Citações Notáveis
El comportamiento de algunas entidades no era lógico, al otorgar financiación por debajo del 2%, inferior al euríbor y de los tipos del mercado interbancario— Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter
Los precios del mercado no tenían sentido y resultaba más rentable invertir en un bono soberano— Onur Genç, consejero delegado del BBVA
A Conversa do Hearth Outra perspectiva sobre a história
¿Por qué la CNMC sospecha de coordinación si los bancos solo estaban hablando en público?
Porque en derecho de competencia, hablar públicamente sobre tu estrategia comercial puede ser una forma de coordinación tácita. Si todos dicen lo mismo al mismo tiempo, los demás entienden el mensaje: vamos a subir precios juntos.
Pero ¿no es legítimo que un banquero se queje de que los márgenes son insostenibles?
Lo es, en principio. El problema es cuando esas quejas coinciden exactamente con cambios coordinados en la política comercial. Si Gloria Ortiz dice que los precios son insostenibles, y luego todos los bancos suben tipos al mismo tiempo, eso empieza a parecer menos coincidencia y más orquestación.
¿Y si simplemente respondieron todos a las mismas presiones macroeconómicas?
Ese es el argumento de defensa que probablemente usarán. El euríbor subió, la inflación presionó, el BCE subió tipos. Cualquier banco racional habría subido precios. Pero la CNMC querrá demostrar que fue más que eso: que hubo una señal deliberada.
¿Qué tan grave sería si se demuestra coordinación?
Teóricamente grave: multas de hasta el 10% de ingresos globales. Pero los analistas piensan que es poco probable que llegue a eso. Probablemente la CNMC busca más bien enviar un mensaje: no pueden usar la prensa como sala de juntas.
¿Por qué Bankinter fue el más agresivo en sus críticas?
Porque Bankinter decidió no jugar el juego. Se negó a subir precios y perdió el 40% de su producción hipotecaria. Fue el canario en la mina: si todos los demás subían precios coordinadamente, Bankinter se quedaba fuera del mercado.
¿Seguirán siendo baratas las hipotecas españolas después de esto?
Probablemente sí. Incluso con los aumentos, España sigue siendo el tercer país más barato de Europa. Los bancos tienen poco margen para subir más sin perder competitividad internacional. El verdadero problema es que los márgenes bancarios en España son estructuralmente más bajos que en otros países.