El verdadero negocio aparece después, mediante la vinculación comercial
En un mercado donde las hipotecas más baratas de Europa conviven con sospechas de coordinación entre entidades, la CNMC ha abierto expediente contra seis grandes bancos españoles. La paradoja es profunda: el regulador investiga posibles acuerdos de precios precisamente cuando el sector reconoce que la competencia ha erosionado los márgenes hasta hacerlos insostenibles. Es la tensión entre la vigilancia del mercado y la lógica de un negocio que sacrifica rentabilidad inmediata para capturar clientes a largo plazo.
- La CNMC ha abierto un expediente formal contra Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja por sospecha de coordinación en precios hipotecarios, poniendo al sector bajo escrutinio regulatorio.
- Los propios directivos bancarios admiten que la guerra comercial ha llegado a extremos irracionales: algunos préstamos se firman al 1,65%, por debajo del coste de financiación, sin rentabilidad viable.
- La paradoja central sacude al mercado: España tiene las hipotecas más baratas de Europa al 2,8%, lo que contradice la hipótesis de coordinación de precios que investiga el regulador.
- Los bancos toleran márgenes mínimos en hipotecas porque el verdadero negocio llega después, con nóminas domiciliadas, seguros y productos de ahorro que convierten al cliente hipotecario en cliente integral.
- Analistas de Jefferies califican el expediente como 'un riesgo de cola' y no un escenario probable de multas, apoyándose en el precedente de 2023 cuando la CNMC archivó una investigación similar sobre depósitos.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia abrió un expediente contra seis de los mayores bancos del IBEX 35 —Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja— por sospechas de coordinación en los precios de las hipotecas. La investigación llegó en un momento en que el propio sector llevaba meses reconociendo lo que nadie dudaba en llamar una guerra comercial irracional.
En abril, el precio medio de una hipoteca nueva en España era del 2,8%, el más bajo entre las grandes economías europeas. Algunos bancos habían llegado a firmar operaciones al 1,65%, un nivel que los propios directivos consideraban insostenible. Santander lo denunció públicamente. BBVA admitió haber perdido cuota de mercado porque no veía valor en crecer a esos precios. La consejera delegada de Bankinter rechazó entrar en la dinámica de los fijos al 2,3% a treinta años, apostando por una cartera sostenible. CaixaBank fue más directo aún: muchas hipotecas se concedían por debajo del coste de financiación.
La paradoja que rodea al expediente es difícil de ignorar. El regulador sospecha de coordinación entre entidades, pero el mercado vive una de las mayores guerras de precios de Europa. Para entender por qué los bancos aceptan márgenes tan estrechos, hay que mirar más allá del producto: las hipotecas son la puerta de entrada al cliente, que después domicilia su nómina, contrata seguros y suscribe fondos de inversión. El negocio real aparece en la vinculación posterior.
Los analistas de Jefferies, que estudiaron el expediente en detalle, no creen que desemboque en sanciones relevantes. Lo describieron como un riesgo de cola antes que un escenario probable de multas significativas, y señalaron como precedente favorable el caso de 2023, cuando la CNMC archivó una investigación sobre la baja remuneración de los depósitos al encontrar explicaciones estructurales. El expediente puede prolongarse hasta veinticuatro meses, y aunque la normativa contempla sanciones teóricas de hasta el 10% de los ingresos globales, el mercado no ha reaccionado con alarma. El tema volverá a la superficie cuando los bancos presenten sus resultados de mitad de año.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia abrió un expediente contra seis de los bancos más grandes de España —Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja— por sospechas de coordinación en los precios de las hipotecas. La investigación sacó a la luz un problema que el sector financiero español lleva meses reconociendo sin ambages: la competencia por las hipotecas se ha vuelto tan feroz que ya casi no hay margen de ganancia en ellas.
En abril de este año, el precio medio de una hipoteca nueva en España era del 2,8%, el más bajo entre las grandes economías europeas. Alemania, Francia, Italia y Países Bajos ofrecían tasas significativamente más altas. Algunos bancos han llegado a firmar operaciones al 1,65%, un nivel que los propios directivos consideran insostenible. Santander denunció públicamente estas prácticas, argumentando que el mercado simplemente no es rentable a esos precios. BBVA reconoció que había perdido cuota de mercado en hipotecas porque la entidad no veía valor en crecer "a estos precios". Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, criticó las ofertas a tipo fijo del 2,3% durante treinta años y afirmó que su banco no entraría en esa dinámica porque buscaba construir "una cartera sostenible en cualquier entorno". CaixaBank fue aún más directo: señaló que muchas hipotecas se están concediendo "por debajo del coste de financiación" después de aplicar descuentos y bonificaciones.
La paradoja es evidente. La CNMC sospecha que los bancos coordinaron mensajes sobre precios hipotecarios, pero al mismo tiempo el mercado español vive una de las mayores guerras comerciales de toda Europa. Los analistas de Jefferies, el banco de inversión estadounidense que estudió el expediente, concluyeron que esta falta de rentabilidad es uno de los principales problemas del sector. Sin embargo, no creen que el expediente de la CNMC desemboque en sanciones significativas. Lo describieron como "un riesgo de cola más que un escenario probable de multas significativas".
Para entender por qué los bancos aceptan márgenes tan estrechos en hipotecas, hay que mirar más allá del producto en sí. Las hipotecas generan rentabilidad relativamente baja comparadas con otros productos financieros, pero son estratégicas porque abren la puerta a captar clientes, domiciliar nóminas y vender seguros, fondos de inversión y productos de ahorro. El verdadero negocio aparece después, mediante la vinculación comercial y la captación de depósitos. Los bancos han aceptado estrechar drásticamente los márgenes hipotecarios porque saben que el cliente que obtiene una hipoteca probablemente traerá más negocio a la entidad.
El expediente de la CNMC llega en un momento particularmente delicado para el sector financiero español. Los bancos ya enfrentan la presión de futuras bajadas de tipos de interés del Banco Central Europeo, el estrechamiento progresivo de los márgenes en todos los productos y una competencia cada vez más agresiva en el crédito minorista. Además, existe un precedente que juega a favor de las entidades. En 2023, la CNMC investigó si la baja remuneración de los depósitos en España respondía a una actuación coordinada de los bancos, pero finalmente archivó el caso al concluir que existían factores estructurales que explicaban esa situación. El mercado interpreta que podría repetirse un desenlace similar.
El expediente puede prolongarse hasta veinticuatro meses. Aunque la normativa contempla sanciones teóricas de hasta el 10% de los ingresos globales de cada grupo en casos extremos de cártel, Jefferies considera muy improbable que la investigación desemboque en multas de gran impacto para Santander, BBVA, CaixaBank o el resto de entidades del IBEX 35. Por ahora, la alerta no se ha extendido entre los inversores, pero será un tema a seguir cuando los bancos presenten sus resultados de mitad de año.
Citas Notables
Estamos completamente cómodos con ello si no hay retorno en la cartera— Onur Genç, consejero delegado de BBVA
Creemos que el mercado no es rentable a esos niveles— Héctor Grisi, consejero delegado de Santander
La Conversación del Hearth Otra perspectiva de la historia
¿Por qué los bancos aceptan hipotecas tan baratas si no ganan dinero con ellas?
Porque la hipoteca es la puerta de entrada. Una vez que tienes al cliente, le vendes seguros, fondos, productos de ahorro. El margen real viene después, no del préstamo en sí.
Pero entonces, ¿por qué la CNMC sospecha que coordinaron precios? Si todos pierden dinero, ¿no es lógico que bajen los precios?
Exacto. La paradoja es que España tiene las hipotecas más baratas de Europa mientras la CNMC investiga coordinación. Es difícil probar que hubo acuerdo cuando el mercado está claramente en guerra.
¿Qué pasará con el expediente?
Probablemente nada grave. Hay un precedente: hace tres años investigaron algo similar con los depósitos y archivaron el caso. Los analistas creen que aquí pasará lo mismo.
¿Y los bancos? ¿Están preocupados?
Reconocen el problema públicamente. Dicen que el mercado no es rentable a estos precios. Pero mientras sigan captando clientes y depósitos, pueden vivir con márgenes mínimos en hipotecas.
¿Cuándo sabremos más?
El expediente puede durar hasta dos años. Pero los inversores estarán atentos a los resultados de mitad de año para ver si hay novedades.