Solo las ubicaciones más céntricas pueden captar la demanda turística
En un mercado residencial donde los alquileres de Madrid y Barcelona han escalado más de un 40% desde la prepandemia, la gestora DWS advierte que las ganancias fáciles han quedado atrás. Ante este desequilibrio estructural entre oferta y demanda, la firma identifica las residencias de estudiantes y el flex-living como los nichos donde la escasez sigue siendo real y la demanda, predecible. Es la vieja lección del capital: cuando el camino ancho se estrecha, quienes conocen los senderos laterales encuentran el paso.
- Los alquileres en Madrid y Barcelona han subido más del 40% desde antes de la pandemia, dejando el mercado residencial convencional sin margen para rentabilidades fáciles.
- La oferta de residencias estudiantiles es crónicamente escasa frente a una demanda creciente impulsada por universitarios latinoamericanos y turismo de corta duración.
- El flex-living —alojamiento flexible por días, semanas o meses— genera rendimientos iniciales unos 100 puntos básicos por encima del residencial tradicional, pero exige una operativa compleja y financiación anticipada.
- A escala europea, la escalada del conflicto en Irán enfrió el sentimiento inversor: los volúmenes de transacción cayeron un 10% en el primer trimestre y la compresión de yields se desplomó del 15-20% al 2% en mayo.
- DWS mantiene su tesis: la nueva oferta residencial europea está en mínimos históricos y la tensión geopolítica, paradójicamente, agrava aún más las restricciones de oferta, sosteniendo la presión alcista sobre los alquileres.
Los alquileres en Madrid y Barcelona han subido más de un 40% desde antes de la pandemia, dejando el mercado residencial español bajo una presión sostenida. Según el último informe de DWS sobre inversión inmobiliaria, este desequilibrio entre oferta y demanda obliga a los inversores a ser más selectivos: el residencial convencional ya no ofrece las rentabilidades de antaño.
En este contexto, DWS señala dos segmentos como especialmente prometedores. El primero son las residencias de estudiantes, impulsadas por la creciente llegada de universitarios latinoamericanos a España y por la demanda turística de corta duración. La oferta sigue siendo escasa, pero el reto operativo es real: los contratos breves obligan a diseñar estrategias para mantener la ocupación en verano. Solo las ubicaciones más céntricas de Madrid y Barcelona —con Barcelona en ventaja por su perfil turístico— logran compensar esas fluctuaciones estacionales.
El segundo segmento es el flex-living, un modelo de alojamiento flexible que atiende a quienes necesitan estancias de días, semanas o meses por motivos laborales o personales. Concentrado en Madrid, Barcelona y Lisboa, genera rendimientos iniciales unos 100 puntos básicos superiores al residencial convencional, aunque requiere financiación anticipada significativa y una operativa compleja.
A escala europea, el año arrancó con señales de recuperación —yields comprimiéndose, rentas en máximos—, pero la escalada en Irán interrumpió ese impulso: la inflación repuntó, el financiamiento se encareció y los volúmenes de transacción cayeron un 10% en el primer trimestre. En mayo, el porcentaje de mercados con compresión de yields se desplomó del 15-20% al 2%. Aun así, DWS mantiene su tesis de fondo: la nueva oferta residencial europea está en mínimos históricos y la tensión geopolítica, al encarecer la construcción, aprieta todavía más la escasez, sosteniendo la presión alcista sobre los alquileres en los mercados más líquidos.
Los alquileres en Madrid y Barcelona han subido más de un 40% desde antes de la pandemia. Es un salto que ha dejado el mercado residencial español bajo presión, con la demanda superando consistentemente la oferta disponible. Según el último informe de DWS sobre inversión inmobiliaria, este desequilibrio ha creado un entorno donde los inversores necesitan ser más selectivos si quieren obtener rentabilidades atractivas. Los días de ganancias fáciles en el sector residencial convencional han pasado.
En este contexto de tensión, DWS identifica dos segmentos como particularmente prometedores: las residencias de estudiantes y el flex-living, un modelo de alojamiento flexible que permite estancias de días, semanas o meses. Ambos ofrecen oportunidades donde la oferta sigue siendo limitada y la demanda crece de formas predecibles. La vivienda asequible en colaboración con municipios también aparece como opción viable, aunque con rentabilidades algo más modestas que el mercado general.
La demanda de alojamiento estudiantil está siendo impulsada por el crecimiento de la educación universitaria en países de América del Sur, que envían cada vez más estudiantes al extranjero. España, con sus universidades establecidas y su atractivo cultural, es un destino natural. Sin embargo, la oferta de residencias de estudiantes sigue siendo escasa. El desafío operativo es real: los contratos de corta duración significan que los operadores deben diseñar estrategias para mantener ocupación durante todo el año, incluyendo los meses de verano cuando muchos estudiantes se van. Solo las ubicaciones más céntricas en ciudades como Madrid y Barcelona pueden captar la demanda turística de verano que compensa estas fluctuaciones estacionales. Barcelona, como destino turístico establecido, tiene ventaja sobre Madrid en este aspecto.
El flex-living está creciendo desde una base pequeña, concentrado principalmente en Madrid, Barcelona y Lisboa. Atiende a una población que busca alojamiento a corto plazo por razones de trabajo o personales, un segmento que existe pero no ha sido completamente capturado por la oferta tradicional. Los requisitos operativos son complejos y la mayoría de proyectos requieren financiación anticipada significativa. Como resultado, los rendimientos iniciales en flex-living típicamente superan los del residencial convencional en alrededor de 100 puntos básicos, lo que proporciona un colchón mientras el activo se estabiliza y los yields se comprimen.
A nivel europeo, el panorama es más volátil. El año comenzó con recuperación clara: yields comprimiéndose, rentas en máximos históricos, mercado en movimiento. Pero la escalada en Irán interrumpió el momentum. La inflación repuntó, el financiamiento se encaró, y el sentimiento inversor se enfrió. Los volúmenes de transacción cayeron un 10% en el primer trimestre. En mayo, el porcentaje de mercados experimentando compresión de yields se desplomó del 15-20% al apenas 2%.
Pero DWS mantiene su tesis de fondo intacta. La nueva oferta residencial en Europa está en mínimos históricos. Los costes de construcción han subido tanto que los alquileres necesarios para justificar nuevos desarrollos superan ampliamente los alquileres actuales en mercados prime. Ciudades como Londres, Dublín y Madrid siguen atrayendo población y creando empleo. El conflicto geopolítico, paradójicamente, refuerza esta dinámica: al encarecer aún más la construcción, aprieta todavía más las restricciones de oferta, manteniendo presión alcista sobre los alquileres en los mercados más líquidos. Para los inversores dispuestos a ser selectivos y a entender los matices de cada segmento, las oportunidades persisten.
Notable Quotes
La solidez del consumo privado, respaldado por el crecimiento continuado del empleo y la mejora de los salarios reales, apunta a un mejor comportamiento económico sostenido— DWS
El conflicto agrava incluso las restricciones de oferta al encarecer más la construcción, lo que refuerza la presión alcista sobre rentas en los mercados más líquidos— DWS
The Hearth Conversation Another angle on the story
¿Por qué exactamente el flex-living genera esos 100 puntos básicos adicionales si es un modelo tan nuevo?
Porque es operativamente complejo. Requiere gestión activa, sistemas de tecnología, limpieza frecuente, rotación de huéspedes. Y la mayoría de proyectos necesitan capital anticipado significativo. Ese riesgo y esfuerzo se refleja en el rendimiento esperado.
¿Y las residencias de estudiantes? ¿Realmente hay tanta demanda sin satisfacer?
Hay demanda real de América del Sur, estudiantes que vienen a estudiar a universidades españolas. Pero la oferta es escasa. El problema es que los estudiantes se van en verano, así que necesitas captar turismo o aceptar ocupación baja esos meses.
¿Entonces Madrid está en desventaja frente a Barcelona?
Para el turismo de verano, sí. Barcelona es destino turístico establecido. Madrid es menos marcado como destino estival. Pero Madrid tiene otras ventajas: crecimiento demográfico, empleo, flex-living en expansión. No es que Madrid sea peor, es que cada segmento tiene su geografía.
¿Qué pasó en Europa en mayo que cambió todo?
El conflicto en Irán enfrió el sentimiento. La inflación repuntó, la financiación se encaró. Los inversores que estaban comprando activamente en enero simplemente se detuvieron. Los volúmenes cayeron, los yields dejaron de comprimirse.
¿Significa eso que DWS está siendo demasiado optimista?
No. Dice que la pausa es real, pero la tesis de fondo no cambió. La oferta sigue siendo escasa, los costes de construcción siguen siendo altos, las ciudades siguen creciendo. El conflicto solo aprieta más la escasez. Es una pausa, no un cambio de dirección.